Как понять изолированные комнаты

Что за изолированность и обособленность помещений в ЕГРН?

В законодательстве эти понятия не разъясняются. Вместе с тем, в первой версии проекта федерального закона 120-ФЗ было сформулировано, что неизолированное помещение обеспечивает доступ в иные помещения, а необособленное не ограничено строительными конструкциями.

Ранее в письмах Минэкономразвития №Д23и-501 от 24.02.2014, №ОГ-Д23-6667 от 24.12.2013 высказывались мнения, что помещение следует считать:

• обособленным, если:

• оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями;
• у помещения имеются стены (перегородки);

• отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение;
• имеется возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений.

На практике зачастую под изолированностью понимают также наличие внутренней связи между всеми частями такого помещения (другими словами, должна быть возможность пройти через все комнаты, не выходя за пределы помещения).

Как определить порядок пользования жилым помещением?

О том, что жилое помещение должно быть изолированным, говорится в Жилищном и Гражданском кодексах. До 30.04.2021 одним из оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являлось неизолированность помещения или его необособленность от других помещений в здании или сооружении.

После вступления в силу 120-ФЗ от 30.04.2021 это положение изменилось. Теперь принципиальными являются неизолированность и необособленность жилого помещения, а также необособленность нежилого помещения от других помещений. Это имеет смысл, если рассматривать места общего пользования как нежилые помещения. Для них действительно требование изолированности является невыполнимым.

Вместе с тем, в письме Росреестра №13-1944-АБ/21 от 17.03.2021 выражена следующая спорная позиция, которую, возможно, теперь стоит пересмотреть:

• не являются помещениями в многоквартирном доме межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, инженерные коммуникации, иное оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование);
• учету подлежат те части объема многоквартирного дома, которые отвечают критериям обособленности помещений (отграничены от иного объема здания строительными (ограждающими) конструкциями (стены, перегородки) и имеют функциональное назначение (например, колясочная).

Несмотря на отсутствие такого требования в законодательстве, государственные регистраторы распространяют требование изолированности и обособленности и на части помещений, образуемые, например, в целях регистрации аренды.

Что значит изолированность и обособленность помещения

ДВЕ комнаты из ОДНОЙ. Перегородки для зонирования.

Для того, чтобы правильно осуществить эту постановку помещения на кадастровый учет необходимо верно произвести изолированность и обособленность помещения. Что это такое и как верно сделать перепланировку помещений, рассказываем в статье.

Отличия изолированности от обособленности

• у обособленного жилого/нежилого помещения имеются ограничения только строительными конструкциями, хотя ст. 16 ЖК РФ (Жилищного кодекса Российской Федерации) предусматривает, что у квартиры, как обособленного помещения должен иметься отдельный выход к общему имуществу здания (лестницы, коридоры) или на улицу
• при изолированности всегда имеется отдельный выход, который обеспечивает доступ только к одному помещению. Например, отдельная комната, которая имеет доступ к местам общего пользования квартирой или только к одному жилому помещению.

Также нужно обратить внимание, что изолированность и обособленность могут определяться в отношении одного и того же помещения. Изолированное помещение, например, может входить в состав обособленного объекта, когда две или более изолированных комнат входят в одну квартиру.

Если в квартире имеется помещение с двумя или более входами и выходами, то оно не может считаться изолированным, к таким относятся проходные комнаты в квартирах. Исключением являются случаи, когда все, кроме одного выхода, будут обеспечивать доступ к вспомогательным помещениям, которые предназначены для обеспечения эксплуатации.

Условия для постановки на кадастровый учет

• изолированность — это возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений (Приказ МЭР №953 от 18.12.2015, п.2, Приложения 2)
• обособленность — это ограничение пространства строительными конструкциями, то есть наличие стен вокруг помещения (№384-ФЗ от 30.12.2009, п.14, ч.2, ст.2)

Условия изолированности и обособленности должно выполняться для всех помещений, за исключением машино-мест, при любом кадастровом действии: постановке на учет, изменении, разделе или объединении.

Какие проблемы существуют при изолированности помещений?

Если с обособленностью все понятно, то с изолированностью существует множество нюансов. Проблема с изолированностью, для заказчиков кадастровых работ обычно возникает при изменении помещения. Заказчику необходимо внести фактически выполненную перепланировку в ЕГРН.

Например, при проверке документов выясняется, что помещение ранее учтенное (уже внесено в ЕГРН), в своем составе имеет комнаты, физически расположенные на разных этажах здания. В таком случае кадастровому инженеру придется сначала разделить это помещение, соблюдая принципы изолированности и обособленности. Затем вносить уже сведения о перепланировке вновь образованных помещений. В итоге у заказчика в собственности будет не одно помещение, а несколько.

За регистрационные действия придется заплатить госпошлину на каждое вновь образованное помещение. Поэтому, очень важно при покупке помещения проверить его состав, изолированность и обособленность. Необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который сможет в этом помочь.

Существует еще один момент, который требует особого внимания. Для соблюдения принципа изолированности помещения, изложенном в письме Росреестра от 16.12.2013 №14-исх/11636-ГЕ/13, необходимо отобразить стены и перегородки на плане этажа либо плане здания или сооружения технического плана помещения.

Если доступ к помещению, планируемому к отчуждению, будет осуществляться посредством второго помещения на этаже, остающегося в собственности, то это является нарушением условия изолированности помещения.

К таким случаям относится общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренное ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, имущество общего пользования в коммунальной квартире: коридоры, кухня, сан.узлы и т.п., предусмотренное ст. 41 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях квартира или комната в коммунальной квартире являются обособленными и изолированными помещениями, при этом доступ в них осуществляется через иные помещения, отнесенные к имуществу общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме или коммунальной квартире, соответственно.

Таким образом, в целях раздела нежилого помещения, в Росреестр должны быть представлены технические планы всех образуемых помещений, в том числе помещений, предназначенных для общего пользования и относящихся к общему имуществу собственников помещений в таком здании или квартире.

Изолированность и обособленность в местах общего пользования

На места общего пользования (МОПы) невозможно подготовить технический план, их нельзя выделить в отдельное помещение, иначе нарушаются принципы изолированности и обособленности. МОПы можно поставить на учет только вместе с основным помещением. Если права на помещения в здании принадлежат разным лицам, то необходимо установление сервитута (право на ограниченное пользование чужим земельным участком/зданием).

К МОПам относятся следующие объекты: лестничные площадки, чердаки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, места для курения, крыши и др. Понятие МОП применительно только к многоквартирному зданию, так как только в этом случае существует отношение собственности к входящем в него объектам.

Как сделать перепланировку помещений, чтобы были соблюдены изолированность и обособленность?

Услугу по перепланировке помещений с соблюдением изолированности и обособленности оказывают кадастровые инженеры. Для того, чтобы учесть все принципы во время этой процедуры и добиться качественного выполнения работы — обратитесь к специалистам ЮК Легион. Юристы с квалификацией в кадастровом праве проконсультирую по вопросам изолированности и обособленности помещений.

Уроки геометрии, которые пригодились в жизни. Какая планировка удобнее?

Треугольная или квадратная? На одну или на две стороны? С проходными или отдельными комнатами? Планировка – это один из главных параметров, который имеет значение при покупке квартиры. И многие ее элементы поменять невозможно, поэтому стоит сразу выбирать ту, которая вам подходит. В этой статье мы рассказываем о разнообразных вариантах конфигурации квартир.

А в конце вы найдете бонус – краткий перечень характеристик наиболее удобной планировки квартиры.

Изолированные, смежные и смежно-изолированные комнаты

В квартире с двумя и более жилыми комнатами возможно три варианта расположения их относительно друг друга. Изолированные комнаты не имеют проходов между собой, двери, ведущие в них, расположены в общем коридоре. Это удобно для тех, кому важна приватность. В такой квартире каждый сможет занять собственную комнату, не переживая, что ежедневно через нее будут ходить другие жильцы.

При смежной планировке одна из комнат является проходной, то есть попасть в другую можно только через нее. Если проходная комната используется как гостиная, то такая планировка не сильно ограничивает комфорт проживающих, но если в ней предполагается разместить чье-то спальное место, то это может доставлять неудобства. В ряде случаев конструктивные особенности дома и квартиры позволяют сделать в дальней комнате вход из коридора, закрыв дверь между жилыми помещениями и превратив смежную планировку в изолированную.

Смежно-изолированными называются планировки многокомнатных квартир, в которых есть как изолированные, так и проходные комнаты (чаще всего это холл или гостиная).

Расположение по сторонам дома

Еще одна классификация, по которой принято делить квартиры, – это размещение комнат по одной, двум или трем сторонам дома. Существует стереотипное мнение о том, что в помещениях, выходящих на юг, всегда жарко, а на севере – холодно и темно, однако микроклимат в квартире зависит и от множества других факторов. А если такие вопросы действительно есть, то их легко решает установка кондиционера.

Квартира с комнатами, окна которой выходят на разные стороны, обычно меньше нагревается и не остается постоянно в тени, а еще в ней удобнее организовать проветривание. В трехкомнатных и четырехкомнатных окна могут выходить сразу на три стороны дома. Благодаря такой планировке можно выбрать для спален те комнаты, в которых тише и спокойнее всего.

Студия и квартиры европланировки

В студии нет отдельных помещений (кроме санузла). Такая квартира представляет собой общее пространство без перегородок, вмещающее кухню, жилую и гостиную зоны. Разновидностью студии являются квартиры европланировки («евродвушки» и «евротрешки»), в которых объединены только кухня и гостиная, а жилые комнаты изолированы.

Студии подходят для проживания одного или двух человек, в них можно реализовать интересные дизайнерские решения, а площадь таких квартир используется с максимальной пользой. Но такое жилье подходит не всем, ведь в нем сложно найти место для уединения. Есть и другие нюансы, о которых вы можете прочитать в статье «Квартира-студия: за и против».

Индивидуальные проекты

Планировки по индивидуальным проектам можно встретить в сегменте так называемого «элитного» жилья. Большие площади, панорамные окна, нестандартные формы помещений, просторные террасы, многоуровневость и другие особенности дают возможность создать изысканный и необычный облик квартиры и сделать проживание более комфортным.

Индивидуальную планировку в новостройке можно заказать на этапе строительства дома или же подыскать квартиру с необходимыми параметрами на вторичном рынке. Стоимость недвижимости по оригинальным проектам выше, чем по типовым. Кроме того, индивидуальные планировки зачастую можно встретить в домах старого фонда Бреста. Это бывшие «польские» особняки, которые в советское время были разделены на квартиры.

Комнаты неправильной формы

Стандартная геометрия помещений квартиры – квадраты и прямоугольники. Интерьер в таких комнатах создается по понятным, всем знакомым и привычным принципам. А вот другие конфигурации требуют особого подхода при разработке дизайна и расстановке мебели.

Треугольные, пятиугольные, трапециевидные помещения из-за углов теряют полезную площадь, и расставить удобно мебель в них сложнее, чем на обычных «квадратах». Комнаты с эркером (полукруглый или многогранный выступ с окнами в стене здания) кажутся очень красивыми и объемными, однако подобрать мебель на это пространство также непросто. Зато именно в таких комнатах можно реализовать необычные идеи, ведь сама форма помещений вдохновляет на эксперименты.

Свободная планировка

Квартиры с так называемой свободной планировкой предлагаются к покупке в новостройках. Конструктивные особенности домов, главным образом, монолитно-каркасных и блочно-каркасных, позволяют свести к минимуму количество внутренних несущих опор, которыми в этом случае выступают не стены, а колонны. Соответственно, на этапе сдачи дома в эксплуатацию квартира свободной планировки представляет собой единое пространство без внутренних перегородок, а также без отделки.

Купив такую квартиру в новом доме, вы можете разделить ее на помещения по своему усмотрению: возвести стены или оставить формат студии. Размеры, расположение и форму комнат вы определяете самостоятельно. Ограничивать вас будут только одна или несколько несущих колонн, а также зона коммуникаций, которая закладывается во время строительства.

А в случае приобретения квартиры свободной планировки на вторичном рынке, пространство которой уже оформил предыдущий собственник, вам будет сравнительно проще сделать перепланировку – возвести, убрать или перенести стены на свой вкус.

Бонус: 10 правил удобной планировки

1. Пространство разделено на гостевую (прихожая, гостиная, холл) и приватную зоны (спальня, детская и т.д.), причем жилая часть находится в глубине квартиры, а «общественная» – ближе ко входу. Зона спальни не примыкает к зоне кухни соседней квартиры или к лестнично-лифтовому узлу для минимизации шума.

2. Все приватные комнаты изолированы.

3. Квартира расположена на две стороны дома.

4. Окна кухни и гостиной выходят на более шумную сторону, спальни – на более спокойную.

5. Соотношение сторон комнат – не более, чем 1 к 2.

6. Геометрия комнат простая: квадрат, невытянутый прямоугольник.

7. Просторная кухня (в идеале не менее 10 м 2 ).

8. Площадь нежилых помещений занимает менее 20% от общего метража квартиры.

9. Продумана инсоляция (освещенность): в квартире не слишком темно и хватает окон.

10. Достаточно вспомогательных помещений, и они вместительны.

Что же делать, если квартира подходит вам по всем параметрам, но планировка не полностью устраивает?

В этом случае стоит узнать, можно ли сделать перепланировку. О том, как ее проводить, читайте в статье «Все о перепланировке квартиры в Беларуси + чек-лист».

Пишу тексты, которые помогают разобраться в сложных вопросах

Делюсь интересными историями из жизни агентства недвижимости, готовыми кейсами, практическими советами и мнениями экспертов. Рассказываю об объектах, трендах и ситуации на рынке. Собираю обратную связь, отвечаю на ваши вопросы, консультирую на всех этапах от начального интереса до успешной сделки

Дома, хранящие историю Бреста

Рассказываем о «сталинках» и застройке польского периода

Центр – точка притяжения в любом городе. Здесь на главных улицах бурлит жизнь, в то же время, во внутренних двориках – тихо и уютно. Старый город – это престижное место для проживания.

Как выбрать квартиру для родителей: 20 важных критериев

Хотите помочь приобрести квартиру своим родителям? Возможно, планируете, что они переедут поближе к вам? Какими бы ни были причины – это очень ответственная задача, ведь необходимо многое учесть и принять во внимание

Все о перепланировке квартиры в Беларуси + чек-лист

Разбираемся, что же такое перепланировка, что можно переделывать, а что нет, в каких случаях произведенные изменения требуют регистрации и изготовления нового технического паспорта, и как это может повлиять.

✅ В чем разница между изолированными и смежными комнатами?

Изолированные комнаты не имеют проходов между собой, двери, ведущие в них, расположены в общем коридоре. При смежной планировке одна из комнат является проходной, то есть попасть в другую можно только через нее.

✅ Каковы плюсы расположения квартиры на две стороны дома?

Квартира с комнатами, окна которой выходят на разные стороны, обычно меньше нагревается и не остается постоянно в тени, так же в ней удобнее организовать проветривание.

✅ Что такое квартира европланировки?

Квартиры европланировки («евродвушки» и «евротрешки») являются разновидностью студий. Студии – это общее пространство без стен, вмещающее кухню, жилую и гостиную зоны. А в квартирах европланировки объединены только кухня и гостиная, а жилые комнаты изолированы.

✅ Что такое «индивидуальная планировка»?

Планировки по индивидуальным проектам можно встретить в сегменте так называемого «элитного» жилья. От типовых они отличаются большими площадями, панорамными окнами, нестандартными формами помещений, многоуровневостью. Индивидуальную планировку в новостройке можно заказать на этапе строительства дома или же подыскать квартиру с необходимыми параметрами на вторичном рынке.

✅ Чем выгодна свободная планировка?

Владелец может разделить такую квартиру на помещения по своему усмотрению: возвести стены или оставить формат студии, самостоятельно определив размеры, расположение и форму комнат. Ограничивать будут только одна или несколько несущих колонн, а также зона коммуникаций, которая закладывается во время строительства.

✅ В чем нюансы комнат неправильной формы?

Треугольные, пятиугольные, трапециевидные помещения из-за углов теряют полезную площадь, и расставить удобно мебель в них сложнее, чем на обычных «квадратах». Комнаты с эркером (полукруглый или многогранный выступ с окнами в стене здания) функционально использовать также непросто. Зато именно в таких комнатах можно реализовать необычные идеи, ведь сама форма помещений вдохновляет на эксперименты.