Купить квартиру сделать ремонт и продать как бизнес

Статья «Как заработать на недвижимости в 2021 году: эффективные стратегии», автор Аркадий Броун, дата публикации 25.02.2021

Содержание

Купить квартиру + сделать дизайнерский ремонт + продать = Доходность до 50 % годовых!

Перепродажа жилья всегда была доходным бизнесом. Особенно востребованы в настоящее время новостройки Москвы, — если сроки окупаемости инвестору не важны, это беспроигрышный вариант. Квартиры в новостройках Москвы неуклонно растут в цене, и обратная тенденция пока не прогнозируется. Также особо востребованы новостройки Подмосковья или Новой Москвы, здесь по большей части играет роль доступная цена для входа в рынок.

Конечный же покупатель покупает квартиру для жизни и предпочитат квартиры с ремонтом. Сегодня практически всё жилье в новостройках продается без отделки, и собственнику квартиры приходится самому заниматься ремонтными работами. Далеко не каждый покупатель хочет тратить свои средства, время и нервы на отделку своего жилья, предпочитая купить квартиру, полностью готовую к проживанию, с интересным дизайном и качественным ремонтом. К тому же многие понимают, что новостройка и ее последующий ремонт обойдется владельцу квартиры в такую же сумму, как и покупка готового отремонтированного жилья. При этом экономятся и нервы, и время.

Именно поэтому Квартирный вопрос создал новую услугу для своих клиентов: покупка квартиры – ее последующий ремонт – продажа отремонтированной квартиры. Реализация готовых жилых объектов с дизайнерским ремонтом приносит инвесторам прибыль, достигающую 50 % от суммы вложений!

Как создать максимально доходный инвестиционный проект? Для этого нужно выбрать ликвидный объект жилой недвижимости с учетом месторасположения, окружения, вида из окон, транспортного сообщения и других факторов, затем сделать в нем ремонт, который будет востребован у большинства покупателей, и выгодно продать готовое отремонтированное жилье. Квартиры, над которыми поработали дизайнеры Квартирного вопроса и строители, продаются быстро и дорого, — это уже жилые объекты бизнес-класса. Конечно, их стоимость значительно отличается от жилья без отделки. Однако следует помнить, что в случае самостоятельного приобретения объекта жилой недвижимости под ремонт, его последующей отделки и перепродажи неопытные инвесторы могут не только не получить прибыли, но и понести убытки. Квартирный вопрос гарантирует своим клиентам высокую прибыльность на инвестировании в недвижимость, а также дает годовую гарантию на произведенный ремонт как частным, так и юридическим лицам. Перепродажа квартир с дизайнерским ремонтом от Квартирного вопроса принесет вам доход в размере 20 – 50 % годовых! И получить прибыль вы сможете в самые короткие сроки. Вкладывайте деньги в недвижимость и зарабатывайте с уже сегодня! kvvopros.ru

Перепродажа квартир как бизнес : советы, подбор объектов, преимущества и недостатки, сколько можно заработать. Рекомендации от специалистов компании ИДК Групп, консультируем по тел. 8 (800) 200-87-18. … Купив недостроенную квартиру , вам нужно сделать только базовый ремонт , чтобы увеличить стоимость квадратного метра. Рекомендуется работать только с объектами среднего и бюджетного класса; для элитных квартир отделка не играет роли. Ремонтные работы включают

Как заработать на недвижимости в 2021 году: эффективные стратегии

Как заработать на недвижимости в 2021 году: эффективные стратегии

Сегодня существует достаточно большое количество инвестиционных инструментов, способных не только сохранить финансы, но и преувеличить их количество. Однако рынок недвижимости обладает одним уникальным преимуществом: в отличии от всевозможных акций и облигаций ценность дома или квартиры гораздо более понятна любому человеку.

Кризис – отличное время для заработка

На китайском языке слово «кризис» состоит из двух иероглифов, один из которых обозначает «опасность», а второй – «возможность». Эта древняя китайская мудрость как нельзя кстати актуальна сегодня – не смотря на сложную экономическую ситуацию во всём мире, именно сейчас самое лучшее время, чтобы начать зарабатывать не недвижимости.

За предыдущий «кризисный» год цены на жилье в России выросли примерно на 10%, и эта тенденция всё ещё сохраняется. Главная причина такого роста – повышенный спрос не недвижимость, который, в свою очередь, подталкивается новыми программами государственной поддержки ипотечного кредитования и снижением ставок по кредитам.

Благодаря пониженным процентам многие люди смогли себе позволить приобрести более дорогое и комфортное жильё, а некоторые в принципе задумались о покупке первой недвижимости, хотя раньше не имели такой возможности.

Те же самые причины актуальны и для инвестирования на рынке недвижимости, порог входа на который сегодня стал существенно ниже.

Стратегия №1: Покупка жилья для перепродажи

Вообще покупка жилья ­– один из наиболее консервативных способов инвестирования, основной целью которого является сохранение текущего капитала от инфляции. Тем не менее, если грамотно подойти к этому вопросу, получится и не плохо заработать.

Основная формула заработка достаточно проста: нужно сложить все суммы, затраченные на покупку, оформление, ремонт, налоги и прочие расходы, связанные с приобретением и владением недвижимостью, а затем продать её за большую сумму. Разница и будет вашей прибылью.

Как заработать на недвижимости в 2021 году: эффективные стратегии

На деле каждый из этих пунктов требует очень пристального внимания и зависит от множества факторов, каждый из которых крайне важен.

В первую очередь стоит понимать каким образом будет приобретаться квартира – за счёт собственных или заёмных средств. В случае ипотеки следует заложить в будущую минимальную сумму продажи проценты по кредиту, расходы на оформление страховок и оценочного альбома и прочие обязательные платежи, которые накладывает банк.

Затем стоит определиться с районом города, недвижимость в котором наиболее ликвидна и может быть в последствии быстро реализована, а после – с типом приобретаемой недвижимости. Так новостройки и квартиры на вторичном рынке обладают целым рядом преимуществ и недостатков по сравнению друг с другом, которые нельзя не брать в расчёт.

Например, квартиру на «вторичке» можно гораздо быстрее подготовить к продаже – начинать ремонт можно сразу после получения ключей. Кроме того – с продавцом легко можно поторговаться и получить дисконт в 5-10% от стоимости квартиры. Конечно, далеко не все готовы на такие условия, но, если вы клиент с «живыми деньгами» (то есть без ипотеки и готовый выйти на сделку в ближайшие дни), а продавцу очень срочно нужно продать квартиру – скидка практически гарантировано у вас в кармане. Минусы же «вторички» тоже на поверхности: требуется серьёзная юридическая экспертиза, чтобы не приобрести проблемную недвижимость, а сама ликвидность квартиры даже после проведенного ремонта будет уступать аналогичной жилплощади в новостройке из-за общего состояния самого дома.

Плюсы новостройки обратно пропорциональны минусам вторички: квартира в новом и современном доме – гораздо более лакомый кусочек, так что на нее будет легче найти покупателя, а с юридической точки зрения такая покупка требует значительно меньше проверок, т.к. до вас этой недвижимостью никто не владел. По сути, самое главное здесь – выбрать надёжного застройщика. С минусами всё сложнее: несмотря на то, что довольно часто можно встретить акции и специальные предложения, большого дисконта здесь ждать не стоит. Кроме того, начать ремонт и выставить квартиру на перепродажу получится далеко не сразу – чем меньше степень готовности дома, тем сложнее просчитать реальный срок его сдачи, а покупать недвижимость в самом конце строительства максимально невыгодно, т.к. её цена будет уже достаточно высокой.

Отсюда можно сделать следующие выводы по доходности различных типов недвижимости:

Тип недвижимости Срок реализации Возможный доход
Новостройка 1,5 — 2 года До 50%
Вторичка 1 — 3 месяца До 30%

Важно понимать, что представленные цифры могут быть достигнуты только при правильном просчёте всех вложений и выборе наиболее подходящих объектов для инвестирования.

Стратегия №2: Покупка жилья для сдачи в аренду

В случае если вы не хотите зарабатывать на постоянной покупке и перепродаже квартир, а просто желаете получить источник небольшого пассивного дохода, то эта стратегия – одна из наиболее подходящих.

Как и в предыдущем примере вам, конечно, же нужно выбрать между новостройкой и вторичкой, ипотекой и покупкой за собственные средства и т.п., однако есть и несколько других очень важных факторов.

Как заработать на недвижимости в 2021 году: эффективные стратегии

Так для квартиры, которая в последующем будет сдаваться в аренду крайне важен правильный выбор локации. Полностью идентичные квартиры, расположенные в одном районе города, но на разном расстоянии от станций метро и выездом на крупные магистрали заведомо будут различаться по стоимости ежемесячной аренды. Поэтому если вы хотите получать максимальную выгоду – стоит на этапе покупки вложиться в более ликвидный объект.

Сэкономить на покупке в новостройке можно, выбрав вместо жилой квартиры апартаменты – они имеют иной юридический статус и стоят дешевле жилой недвижимости, но для арендаторов это не имеет особенной роли.

Несомненным плюсом данной стратегии является возможность приобрести недвижимость, не располагая всей суммой на его покупку. Иначе говоря – купить её в ипотеку, а ежемесячные платежи выплачивать за счёт арендаторов. В зависимости от стоимости квартиры и вашего первоначального взноса они могут как полностью покрывать платёж по кредиту (в идеале), так и только его часть. Таким образом через определённое количество лет долг за квартиру будет полностью выплачен, после чего можно будет или продолжить сдавать её в аренду или продать, чтобы зафиксировать прибыль.

Ремонт чугунных батарей отопления в квартире своими руками

Доходность данной стратегии инвестирования для Москвы – от 25 000 рублей в месяц, в зависимости от типа недвижимости.

Стратегия №3: Субаренда

Если покупка квартиры для вас – слишком сложная задача, то это совсем не повод отчаиваться. Заработать на рынке недвижимости возможно даже в том случае, если у вас никакой недвижимости нет вовсе.

Минимально рабочая схема такой стратегии выглядит следующим образом: необходимо снять квартиру в собственника по одной цене, а затем сдать кому-то другому по более высокой.

На деле это реализовать достаточно сложно, т.к. не многие владельцы недвижимости разрешают пересдавать свои квартиры, и не многие клиенты готовы снимать такую недвижимость по завышенной цене. Из-за этого в последнее время набирает популярность посуточная субаренда квартир, ситуация с которой кардинально иная.

Как заработать на недвижимости в 2021 году: эффективные стратегии

При полной «загрузке» квартиры за один месяц можно заработать до 200-300% от её реальной ежемесячной цены. Эта сумма очень сильно зависит от места расположения объекта, его состояния, а также ваших организаторских способностей. Имея возможность такого заработка, можно легко предложить собственнику жилья более высокий ежемесячный платёж, чтобы добиться разрешения на субаренду.

Однако стоит помнить, что эта стратегия предполагает расходы на уборку квартиры после каждого жильца, оплату дополнительных налогов (т.к. такая деятельность уже будет приравниваться к предпринимательской) и затраты на рекламу. Кроме того, вам потребуется тратить большое количество собственного времени чтобы встречать и провожать жильцов или же нанять для этой работы администратора.

В итоге данная стратегия может быть максимально прибыльной в том случае, если вы используете несколько объектов недвижимости, договор с клининговой компанией и нескольких сотрудников отвечающих за маркетинг и бронирование.

— Можно купить недорогую квартиру без ремонта , обустроить ее, сделать косметический (или капитальный) ремонт и выгодно продать . Конечно, денежные затраты на ее приобретение будут значительно больше, нежели на покупку квартиры в строящемся доме. При этом ремонт в приобретенной квартире лучше делать своими силами. Сегодня существует масса стройматериалов, которые стоят относительно недорого и обладают неплохими эксплуатационными характеристиками. Истратив совсем небольшую сумму денег, можно сделать в квартире качественный косметический ремонт , не прибегая к помощи специалистов, на оплату которых уйдет практически вся прибыль, о которой мечталось.

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

В 2016 году я потратила 30 тысяч на интернет-курсы, где учили покупать новостройки на стадии котлована и продавать перед сдачей дома.

Обещали рентабельность 30%, а трудозатраты — 7 дней в течение года. В реальности я получила 204 797 Р , или 14,2%, а потратила в общей сложности 5 месяцев.

В статье расскажу, сколько вложила собственных средств, почему потратила столько времени и где все пошло не так, как было в теории.

Почему я вообще этим занялась

В 2016 году я перешла на полставки и решила использовать освободившееся время для развития, в первую очередь финансового. В интернете нашла курсы об инвестициях в новостройки. На бесплатном вводном занятии рассказывали, что, если купить квартиру на стадии котлована в ипотеку, можно заработать на ее перепродаже до 30% годовых от суммы собственных вложений. В качестве доказательств лектор показал документы на купленные им квартиры и отзывы бывших учеников.

Меня всегда интересовали вложения в недвижимость, а пробовать самостоятельно без специальных знаний и опыта я боялась. Решила, что начну с теоретической подготовки за деньги, а потом подберу и куплю первую недвижимость.

На теоретических занятиях я получила алгоритм, как выбирать и покупать жилье в новостройке, рассчитывать инвестиции, анализировать надежность застройщика, ликвидность объекта и района, а также стратегии покупки и продажи.

После курсов я стала искать подходящую новостройку. В жизни все оказалось не так просто, как говорили на лекциях. Два месяца у меня ушло только на выбор. Выбирала по основным критериям: надежность застройщика, схема продажи, низкий вход и приемлемое местоположение.

Как я выбирала застройщика

Опыт. Для дольщика главное, чтобы дом достроили, поэтому в первую очередь я обращала внимание на опыт застройщика. Рассматривала только тех, у кого есть построенные дома, желательно в Москве и области. Идеальный вариант — больше четырех домов в моем городе.

Застройщиков со сданными проектами в других городах я тоже рассматривала, но осторожно. Даже если у строительной компании были удачные проекты в других городах, это не значит, что в Москве тоже все будет хорошо. Другая администрация и особенности согласования документов могут сказаться на сроках сдачи дома.

Срок сдачи. У отобранных застройщиков я смотрела срок сдачи предыдущих домов. Лучше, если дома сдавались раньше, вовремя или максимум с задержкой в один квартал.

На сайте «Мск-гуру» есть информация о застройщике и сроках сдачи дома. Здесь же видно, по какому договору он работает. В данном случае это ДДУ, потому что указан закон № 214-ФЗ. Если написано «ЖСК», значит, застройщик работает только через жилищный кооператив

Застройщик сдал только четыре новостройки, а строит целых 12. Тут стоит подумать, не переоценил ли он свои силы

Застройщик строит в основном в Московской области. И не только свои объекты — еще достраивает за другими. Например, ЖК «Малина»: застройщик решил достроить проблемный объект и взял на себя дополнительный риск и обязательства

Хорошо, что у застройщика есть полностью сданные и распроданные объекты в Московской области. Это повышает шансы, что дома сдадут вовремя. Но таких объектов всего четыре

Сколько лет компания работает на рынке. Хорошо, если она уже пережила один из кризисов в экономике, — больше шансов, что будет в состоянии выдержать следующий. То есть я рассматривала компании с большим опытом на рынке, в идеале не меньше восьми лет.

Количество одновременно строящихся объектов. На справочных сайтах и сайтах застройщика всегда можно найти информацию, сколько объектов у него сейчас в работе и на какой стадии. Я сразу отсекала тех, у кого много объектов на ранних стадиях и мало на последних.

Долги проверяла по соответствующей графе проектной декларации. А исполнительные производства в отношении застройщика на большие суммы — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Решила, что производство от 10 млн может нанести ущерб строительству и, главное, репутации застройщика и стать первым шагом к финансовым проблемам, потере доверия и заморозке строительства или задержке сдачи дома.

Я выбирала квартиру в Москве и области, поэтому использовала сайт « Мск-гуру ». Подобные справочные сайты есть и в других регионах: « Спб-гуру » в Санкт-Петербурге , «Этажи» в Новосибирске, «Новостройка 116» в Казани.

На сайте интересующую новостройку можно найти в поиске или на карте. Кроме основных характеристик новостройки там всегда есть ссылка на застройщика с краткой информацией о компании, датой ее создания и списком строящихся и уже построенных объектов. Я предпочитаю смотреть подобную информацию на справочных сайтах, а не на сайте застройщика, чтобы она была максимально объективна.

Чтобы проверить наличие исполнительных производств, потребуется полное название организации. Я уточняла его у менеджеров по телефону. Еще название и адрес можно посмотреть в типовом договоре долевого участия и проектной декларации на сайте застройщика

Проектную декларацию можно найти на сайте застройщика. Из этой декларации видно, что дебиторская задолженность гораздо больше кредиторской, а убыток в масштабах проекта невелик

Схема продажи и продавец

Я рассматривала только новостройки, которые можно купить по ДДУ. На рынке были варианты покупки через ЖСК, что дешевле. Но эти отношения не регистрируются в Росреестре, в отличие от ДДУ. Есть риск, что стоимость квартиры в процессе строительства вырастет, и нет никакой защиты от государства, если застройщик просрочит сдачу объекта. Поэтому ЖСК я даже не рассматривала.

В ДДУ меня интересовал пункт о продаже квартиры по переуступке, поскольку я собиралась продать ее до вступления в собственность. Так нас учили на курсах. Когда дольщик принимает квартиру и подписывает акт приема-передачи, нужно время, чтобы оформить объект в собственность и поставить дом на кадастровый учет. Все это время деньги не работают, а ипотеку платить нужно. Поэтому лектор курса советовал продавать квартиру до вступления в собственность.

Еще я смотрела на самого продавца. Хорошо, когда застройщик продает квартиры от своего имени, а не создает дочерние фирмы для каждой застройки. Если будут проблемы с конкретным домом у «дочки», ее могут обанкротить — это не повлияет на финансовое состояние головной компании. Но зато сильно повлияет на ее репутацию.

Проще всего выяснить, кто будет продавать, из проектной декларации. В ней всегда указывают не только застройщика, но и объекты, которые он уже построил ранее. Если строит «дочка», проектов может и не быть.

Лучше всего, чтобы не требовалось согласие застройщика на продажу по уступке. Всегда может возникнуть неприятная ситуация, когда за свое согласие застройщик захочет получить определенную плату

Местоположение

При продаже ключевую роль играет транспортная доступность. Небольшая квартира или студия, расположенная рядом с транспортными узлами, стоит дороже, и ее проще продать. Поэтому я рассматривала только те жилые комплексы, откуда можно добраться пешком до электрички или доехать на наземном транспорте без пересадок до метро за 15—20 минут . Пешая доступность метро — идеальный вариант, но такие квартиры оказались слишком дорогими. В Москве я не нашла квартир дешевле 3—3,5 млн рублей на этапе котлована.

Бизнес план по оказанию услуг ремонта квартир

В Москве прямой зависимости именно от транспортной инфраструктуры я не заметила. На цену в первую очередь влияли класс новостройки, район строительства и известность застройщика. Бизнес-класс ценился дороже остальных, север Москвы — дороже юга. Еще цена росла с каждым построенным этажом, поэтому напрямую сравнивать цены было сложно.

В Московской области новостройки с проблемной транспортной доступностью стоили дешевле и продавались по акциям с хорошей скидкой — до 30%. В таких комплексах квартиры раскупают плохо, есть много свободных планировок на выбор. Я заметила, что многие застройщики таких объектов пускают собственные автобусы от метро для клиентов на время продажи, особенно если не хотят снижать цену.

Застройщик возит покупателей от метро на машине, поэтому кажется, что ехать недалеко — всего 16 минут

Но стоит пересесть на общественный транспорт, и картина меняется: время в пути от метро «Бульвар Дмитрия Донского» до строящегося объекта — 35—40 минут

Цена квартиры

Я старалась найти самую дешевую квартиру, чтобы в будущем было больше потенциальных покупателей. Но при этом выбирала студию с удобной планировкой: с квадратной комнатой — такую проще обставить, с балконом и несколькими окнами, чтобы квартира была светлой, а при желании можно было отделить часть квартиры с окном стеной или как-то иначе выделить зону, например для кухни.

Я не рассматривала первый и последний этажи, а только средние. В современных новостройках не протекает крыша, но многие люди все равно не доверяют квартирам на последнем этаже. А на первом боятся, что будет сырость и запах из подвала или что прохожие будут заглядывать в окна.

Планировка удачная: есть два окна, можно отделить кухню. Студия компактная, в ней будет легко расставить мебель

Планировка студии не самая удачная: квартира вытянута в длину, будет трудно ее обставить. Одно окно дает мало света, а зону кухни придется освещать искусственно даже днем. Чтобы реализовать неудачную планировку, застройщик сразу продает ее с ремонтом, что увеличило стоимость квартиры

Выбор квартиры

Я нашла студию площадью 26 м² на восьмом этаже по ДДУ в жилом комплексе, который расположен в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции. Застройщик работал с 2012 года, но уже сдавал дома в Московской области, о которых в интернете были хорошие отзывы. Максимальная задержка сдачи очереди составляла один квартал, а иногда застройщик сдавал дома на 1—2 квартала раньше срока. Квартиру он продавал от своего имени, исполнительных производств и долгов по проектной декларации у него не было.

На старте продаж в августе 2016 года — тогда еще только-только начали копать котлован — квартира стоила 1 612 732 Р . Я собиралась взять ипотеку, и мне было важно, чтобы стоимость квартиры не выросла за время оформления кредитного договора. Поэтому я воспользовалась услугой платного бронирования: застройщик снял квартиру с продажи и зафиксировал ее цену. В платное бронирование входила также регистрация ДДУ в Росреестре, поэтому мне пришлось оформить доверенность на регистратора у нотариуса за 2000 Р .

стоила квартира на старте продаж

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Рентабельность

На курсах учили, что покупать недвижимость гораздо выгоднее в ипотеку: можно использовать кредитное плечо, а собственных средств вложить гораздо меньше и увеличить рентабельность своих денег. Мы самостоятельно просчитывали рентабельность для обоих вариантов — с ипотекой и без — по формуле окупаемости инвестиций (ROI):

ROI = (Доход − Расходы) / Вложенный капитал × 100%

Доход считали, опираясь на усредненную стоимость жилья в районе инвестирования. По данной формуле выходило, что ипотека всегда будет выгоднее.

Как посчитать рентабельность

Допустим, я покупаю квартиру за 1 млн рублей, а планирую продать за 1,3 млн через год. Если вложу 1 млн рублей собственных средств, получу 300 тысяч дохода — это 30% от вложенных средств:

ROI = (1,3 млн − 1 млн) / 1 млн × 100% = 30%

Если я возьму ипотеку под 10% годовых на максимальный срок — 25 лет, мне необходимо внести только первый взнос, например 20%. То есть я вложу 200 тысяч рублей и потрачу за год примерно 90 тысяч на выплату процентов банку.

Для упрощения расчетов представим, что эти 90 тысяч я трачу сразу, а не постепенно в течение года. Значит, мои общие затраты на входе составят 290 тысяч: 200 тысяч за квартиру и 90 тысяч на проценты. Через год я продам квартиру за 1,3 млн, из которых 800 тысяч отдам банку за досрочное погашение. Чистая прибыль составит 210 тысяч рублей. Считаем рентабельность:

ROI = (1,3 млн − 0,8 млн − 0,29 млн) / 0,29 млн = 72%

Но если я не смогу продать квартиру за год, формула и рентабельность изменятся. Рассчитать рентабельность для любого времени работы денег можно так:

ROI = 12 × (Доход − Расходы) / (N × Вложенный капитал) × 100%,

N — количество месяцев, на которые я заморозила собственные средства и плачу ипотеку;

12 — количество месяцев в году, чтобы видеть результат в процентах годовых.

Допустим, квартиру я продам не через год, а через два. Посчитаем рентабельность.

Если я покупаю за собственные деньги, доход 1,3 млн и расход 1 млн рублей не изменились. Изменилось только время работы денег — увеличилось в два раза, то есть N = 24.

ROI = 12 × (1,3 млн − 1 млн) / (24 × 1 млн) × 100% = 15%

То есть за каждый год инвестиций мы зарабатываем 15% от вложенной суммы. Рентабельность упала в два раза по сравнению с первым расчетом.

То же самое — при использовании ипотеки. К расходам теперь относится первый взнос 200 тысяч, который остался неизменным, и проценты банку: за два года я заплачу ему около 180 тысяч рублей. Общие затраты составят 380 тысяч: 200 тысяч на первый взнос и 180 тысяч процентов банку. Через два года я получу 1,3 млн, из которых 800 тысяч отдам банку. Чистая прибыль за два года — 120 тысяч рублей.

ROI = 12 × (1,3 млн − 0,38 млн − 0,8 млн) / (24 × 0,38 млн) × 100% = 16%

То есть за каждый год инвестиций мы зарабатываем около 16% от вложенных денег. За счет расходов на проценты по ипотеке этот вариант стал незначительно выгоднее, чем вложение собственных денег.

Для сравнения рассчитаем оба случая при продаже квартиры через полгода.

При использовании собственных средств:

ROI = 12 × (1,3 млн − 1 млн) / (6 × 1 млн) × 100% = 60%

При использовании ипотеки, если проценты мы платили только полгода и потратили 45 тысяч, будет так:

ROI = 12 × (1,3 млн − 0,8 млн − 0,245 млн) / (6 × 0,245 млн) × 100% = 208%

Здесь я не учла, что деньги за ипотеку вношу не единовременно, а каждый месяц. За счет этого рентабельность варианта с ипотекой возрастает. Когда считала рентабельность продажи своей квартиры, я это учитывала. У меня получилось 14,2%. Так вышло в первую очередь из-за того, что я продала квартиру не через год, а через 25 месяцев. Это увеличило расходы на проценты.

На курсах говорили, что использовать кредитное плечо выгоднее. По своему опыту могу сказать, что это действительно так, но с оговоркой. Цена купленной недвижимости должна вырастать в год на величину больше процента по ипотеке. В моем случае на 11,2% в год — именно по такой ставке я взяла ипотеку.

Если брать 2019 год, средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 сентября, по данным Центробанка, составила 9,91%. Значит, если купить новостройку в 2019 году, ее цена должна вырасти более чем на 9,91% в год. Тогда инвестиция принесет доход. Это возможно и реально во время строительства. Но малопредсказуемо для уже построенных и сданных домов. Поэтому вложения в старый фонд я не рассматривала.

Ипотека

Я решила брать ипотеку не только из-за рентабельности, но и потому, что не могла купить квартиру иначе: не было средств.

Сначала я выбирала квартиру, а под нее — ипотечную программу, которая будет самой выгодной для конкретной новостройки. И это оказалось правильной стратегией. Я покупала квартиру на старте продаж, и мой комплекс аккредитовал только один банк. В нем я и взяла ипотеку.

Документы подавала через ипотечного менеджера застройщика. Для одобрения ипотеки в банке мне понадобились:

  1. Справка 2-НДФЛ с подтверждением дохода за текущий и предыдущий год.
  2. Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
  3. Заполненная анкета банка.
  4. Скан паспорта и СНИЛСа.

Кроме того, я представила документы об образовании и выписки со всех вкладов и счетов в банках. Дополнительные документы запросил менеджер застройщика для подстраховки. Банк их даже не смотрел, потому что у меня был хороший официальный доход. Ипотеку мне одобрили без проблем.

Для максимальной рентабельности необходимо вложить минимальное количество своих денег. Я внесла минимальный первый взнос 20% — 322 732 Р . В ипотеку взяла 1 290 000 Р под 11,2%. Чтобы максимально сократить ежемесячный платеж, я выбрала самый большой срок кредитования — 30 лет. В итоге ежемесячный платеж составил 12 823 Р .

Ремонт квартир где найти клиентов

К моим ипотечным расходам добавилось страхование — 6800 Р .

Мои первоначальные расходы на покупку квартиры — 362 432 Р

Первый взнос 322 732 Р
Бронирование квартиры 30 900 Р
Страхование 6800 Р
Услуги нотариуса 2000 Р

Где я просчиталась

Я собиралась продать квартиру через год за 2 050 000 Р . Мои затраты составили бы 1 796 912 Р : 1 612 732 — стоимость квартиры у застройщика, 144 480 Р — ипотечные проценты за год, 39 700 Р — бронирование, страхование, нотариус. Прибыль — 253 088 Р . Мои первоначальные расходы составили бы 526 912 Р : 382 432 Р первоначального взноса, 144 480 Р ипотечных процентов.

Рентабельность должна была быть порядка 48%:

(2 050 000 Р − 1 796 912 Р ) / 526 912 Р

рентабельность по моим подсчетам

Но я не смогла продать квартиру через год, и срок инвестиции продлился еще на 13 месяцев — за счет этого увеличилась сумма процентов, которые я отдаю банку за пользование деньгами. Еще появлялись расходы на продление страховки, платную рекламу объявления о продаже квартиры на «Авито» и «Циане». Каждый месяц задержки рентабельность в среднем падала на 2,6%. Чтобы ее поднять, я постаралась продать квартиру чуть дороже. Ниже расскажу, чем это закончилось.

Попытка продажи по переуступке

Сначала я старалась продать свою квартиру по переуступке права требования примерно через год после покупки, то есть предлагала покупателю переоформить свою долю в строительстве дома на него.

При таком способе все права и обязанности сторон сохраняются, в договоре меняется только дольщик. Должен ли застройщик давать свое согласие на переуступку, обычно написано в ДДУ. В моем случае согласие застройщика не требовалось. Необходимо было только уведомить его о новом дольщике после регистрации переуступки.

Сам договор переуступки короткий. Кроме входных реквизитов ДДУ, права по которому переуступаются, в нем есть стоимость переуступки и порядок взаиморасчетов. Договор переуступки прав регистрируют в Росреестре, поэтому такой формат сделки абсолютно законен и полностью защищает покупателя. Стоимость регистрации — 2000 Р . По закону ее оплачивает покупатель.

стоит регистрация договора переуступки в Росреестре

Первые объявления я начала размещать летом 2017 года. Я хотела продать квартиру за 2 050 000 Р , то есть на 450 000 Р дороже, чем купила. По информации, которую я получила на курсах, продавать недвижимость надо было за три месяца до сдачи дома: можно спокойно найти покупателя и переоформить все на него. К этому моменту я стала активно размещать объявления на сайтах о продаже недвижимости: «Авито», «Циане» и «Яндекс-недвижимости». Но покупателей пугала продажа квартиры в недостроенном доме, которую даже нельзя посмотреть перед покупкой.

У меня не могло быть реальных фотографий квартиры: хотя дом уже построили, все еще шла подготовка к вводу в эксплуатацию. На строительную площадку до выдачи ключей не пускали. Мой дом был в первой очереди, поэтому готовых типовых квартир, которые можно было бы сфотографировать и показать, не было.

По закону застройщик имеет право не пускать посторонних лиц на строительную площадку, пока дом не ввели в эксплуатацию. В моем случае застройщик объяснял свое решение соображениями безопасности. Мне говорили, что если произойдет несчастный случай, то ответственность за него будет нести застройщик.

В объявлении я размещала только собственноручно нарисованный план квартиры, план этажа и фотографии дома. При этом добавляла сначала свой план квартиры, потом красиво нарисованные картинки будущего дома с сайта застройщика, а в самом конце — реальные фотографии дома. Дом строили быстро, поэтому добавлять реальные фотографии было совсем не стыдно.

План квартиры, который я нарисовала в фоторедакторе и добавляла в объявления до получения ключей. План квартиры из документов застройщика выглядел, на мой взгляд, непонятно

Поэтажный план студии, который я размещала в объявлении. Видно, что моя квартира ближайшая к лестнице и не угловая

У меня не было свободных денег, чтобы погасить ипотеку перед продажей. Я надеялась продать квартиру из-под залога. Большинство банков разрешают так сделать. Но обязательно нужно уточнить, что планируется продажа новостройки до вступления в собственность.

В итоге, когда я собралась продавать квартиру, в банке постарались сделать вид, что не понимают, о чем я говорю. Однако когда я отправила официальный запрос по электронной почте и сослалась на обещанные мне условия, проблему быстро решили и на продажу из-под залога согласились.

Ответ банка с разрешением продажи из-под залога, который я получила после того, как направила официальное обращение

Все эти факторы отпугивали возможных покупателей, которые искали квартиру самостоятельно. Я не привлекала риелторов. Во-первых , хотела пройти весь путь сама и понять суть процесса. Еще не хотелось оплачивать риелторские услуги, которые обошлись бы в 100—150 тысяч без гарантии быстрой продажи. А покупателей, для которых квартиру искали риелторы, зачастую отговаривали эти самые риелторы. Я думаю, им не хотелось лишней бумажной волокиты.

В итоге мне так и не удалось найти покупателя. Большинство звонков было от риелторов с предложением своих услуг — около 3—5 звонков в день после публикации или поднятия объявления. Звонков от клиентов было меньше — 1—2 в день после публикации или поднятия. Реальных клиентов было трое. Возможно, сейчас, когда я стала опытнее, я смогла бы продать им квартиру по переуступке и из-под ипотеки. Но тогда сделка так и не состоялась. Поэтому я решила вступить в собственность и продавать уже зарегистрированную квартиру.

Как устроена продажа квартиры из-под залога

Такая продажа отличается от обычной. У разных банков свои требования, но обычно схема такая. Сначала нужно получить разрешение банка. После этого необходимо прислать готовый договор переуступки, условия доступа к ячейке, срок аренды ячейки и копии паспортов участников в банк за неделю до планируемой сделки, чтобы согласовать конкретную дату.

Сама сделка проходит в банке-кредиторе по стандартной схеме. Деньги за покупку квартиры закладывают в две ячейки: в одну — для банка в счет погашения ипотеки, во вторую — остаток для продавца. Банк выдает письменное разрешение, без которого сделку не зарегистрируют. После этого договор переуступки регистрируют в Росреестре. Когда покупатель оформляет документы на свое имя, ячейки открывают: продавец получает деньги, банк — погашенный кредит, а покупатель — документы о погашении кредита, с которыми снова обращается в Росреестр и снимает залог.

От обычной продажи квартиры продажа из-под залога принципиально отличается двумя вещами:

  1. Сделку необходимо проводить в банке-кредиторе.
  2. Квартиру продают с залогом, поэтому приходится обращаться в Росреестр еще раз после продажи, чтобы его снять.

Мне казалось, в такой схеме нет ничего страшного, а банк является дополнительным гарантом чистоты сделки.

Вступление в собственность

Квартиру сдали в срок, и в апреле 2018 года я подписала акт приема-передачи. Квартирой я была очень довольна. Акт подписала с первого раза, никаких претензий не было. Сам дом, лестничные площадки и лифт выглядели даже лучше, чем я ожидала. Для подписания понадобился только мой паспорт.

С момента подписания акта к моим расходам добавилась квартплата — 1500—1600 Р в месяц. Я не платила ничего вперед, оплачивала по факту, как обычную квартплату. За все время я потратила на коммунальные платежи 6629 Р .

Коммунальные платежи за пустую квартиру-студию в месяц — 1514 Р

Содержание жилья 999 Р
Охрана при въезде во дворе 250 Р
Антенна 170 Р
Домофон 95 Р

Стеклопакеты и балкон в моей квартире были сделаны хорошо, все окна и балконная дверь легко открывались и закрывались

Я боялась, что стены будут кривыми, а внутри квартиры все будет сделано некачественно. Но стены оказались ровными, внутри я просто не нашла, к чему придраться

Регистрация права собственности

Мне не хотелось ехать в МФЦ по месту нахождения квартиры, поэтому я заранее записалась в отделение Росреестра по экстерриториальному принципу. В такие отделения можно обращаться за регистрацией объекта недвижимости независимо от того, где он находится территориально. В Москве их три, я выбрала с ближайшей записью. Если регистрируешь напрямую в Росреестре, регистрация быстрее обычной на два дня.

С собой необходимо взять:

  1. Паспорт.
  2. ДДУ.
  3. Акт приема-передачи.
  4. Квитанцию об уплате пошлины 2000 Р .
  5. Кредитный договор.

Важный нюанс: обращаться в Росреестр можно только после того, как застройщик поставил дом на кадастровый учет. Поэтому мне пришлось периодически уточнять информацию в головном офисе застройщика и ждать около месяца.

Поскольку квартира была в ипотеке, понадобилось оформить закладную. Этим вопросом занимался банк, но для ее оформления я заказала оценку квартиры за 4000 Р и уплатила пошлину за регистрацию 500 Р .

Попытка продажи после оформления собственности

Оформив квартиру в собственность, я снова начала размещать объявления о продаже. Чтобы ускорить процесс, через месяц стала использовать платное размещение и поднятие объявлений.

Платное размещение существует на всех сайтах-агрегаторах по продаже недвижимости. В качестве акции «Авито» иногда позволяет разместить или активировать объявление о продаже бесплатно. У меня всегда так и получалось, но за поднятие и размещение на самом верху приходилось платить.

На «Циане» размещение объявлений всегда платное и обходилось в 100 Р за 7 дней. Премиум-размещение — на самом верху на 7 дней — на «Авито» стоит 999 Р , на «Циане» — 315 Р . Есть и другие дополнительные услуги, например выделение объявления цветом. На практике даже при применении платного размещения объявление на самом верху не показывается. Его вытесняют новые объявления с премиум-размещением.

Найти частника по ремонту квартир

стоит премиум-размещение на «Авито»

Мне показалось разумным платно поднимать объявление на самый верх. Когда объявление опускалось, на «Авито» его можно было снова поднять за 299 Р .

Наиболее эффективным по количеству звонков оказалось поднятие объявлений на «Авито» и «Циане». Платное размещение и выделение объявления работали хуже. Покупателя на свою квартиру я нашла в июле 2018 года. К этому времени на платные сервисы по рекламе квартиры я потратила 6900 Р .

Я поставила цену за квартиру 2,2 млн. В объявлении подробно описывала характеристики квартиры и жилого комплекса в целом, рассказывала о возможности заказать ремонт у застройщика по приемлемой цене. Звонки были, но на этот раз возможных покупателей в первую очередь отпугивал залог на квартиру и отсутствие ремонта. Кроме того, квартира находилась в Московской области, что многих очень расстраивало.

Тогда я сделала скидку 50 тысяч, и количество желающих посмотреть квартиру сразу резко увеличилось. С новой ценой я нашла покупателя за 1,5 недели.

Этот покупатель мог купить мою студию только в ипотеку. Чтобы продать ему квартиру, мне пришлось погасить свой кредит. Я использовала собственные средства и заняла 250 тысяч у друзей. Я внесла необходимую сумму в банк, а через несколько дней мне выдали закладную и уведомление о погашении обременения. Это уведомление я отнесла в МФЦ, и обременение на квартиру сняли. Теперь ее можно было продавать в ипотеку моему клиенту.

На снятие обременения и продажу в новую ипотеку ушло два месяца. Я сделала покупателю небольшую дополнительную скидку 27 тысяч: мы проводили оценку для ипотеки, и квартиру оценили дешевле на эту сумму. В итоге я продала квартиру за 2 122 582 Р в сентябре 2018 года.

Уведомление о погашении кредита, которое необходимо отнести в МФЦ или Росреестр, чтобы снять залог с квартиры

Подсчет прибыли

Всего я потратила 1 917 785 Р . Квартиру продала за 2 122 582 Р . Таким образом, прибыль составила 204 797 Р за 2 года и 1 месяц, а рентабельность с учетом времени реальной работы денег — 14,2%.

Налог с продажи квартиры я уплатила, но не потеряла на этом ни копейки: у меня был неиспользованный налоговый вычет на недвижимость, который полностью покрыл сумму налога к уплате.

Мне удалось заработать на продаже квартиры, но гораздо меньше, чем было обещано на курсах. Сильнее всего на размере прибыли сказались проценты по ипотеке. Я старалась частично гасить кредит, но все равно проценты съели большую часть прибыли от продажи. За все время я заплатила 235 342 Р за использование кредитных средств и 17 000 Р тысяч за страховку. Зато именно благодаря ипотеке такая схема перепродажи квартиры оказалась возможной в принципе.

Я еще не решила, буду ли в дальнейшем продолжать инвестировать в покупку квартир на котловане для дальнейшей перепродажи. Но считаю для себя этот опыт очень интересным и полезным.

Расходы при покупке квартиры в 2016 году 362 432 Р
Первый взнос 322 732 Р
Бронирование квартиры 30 900 Р
Страхование 6800 Р
Услуги нотариуса 2000 Р
Ипотечные выплаты 259 528 Р
Ипотечные платежи 249 328 Р
Продление страхования 10 200 Р
Расходы при оформлении собственности и квартплата 13 129 Р
Квартплата 6629 Р
Оценка 4000 Р
Пошлина за государственную регистрацию 2000 Р
Пошлина за оформление закладной 500 Р
Дополнительные расходы на рекламу 6900 Р

Выводы

  1. Заработать на перепродаже квартиры можно. Но это потребует финансовых затрат и свободного времени. Со стороны идея кажется гораздо проще, чем есть на самом деле.
  2. Самое главное — выбрать правильный объект, который достроят. В крайнем случае его всегда можно продать с минимальной прибылью.
  3. Купить квартиру гораздо проще, чем продать. Чтобы получить максимальную выгоду и потратить минимум времени, необходим опыт в продажах недвижимости. Я могла продать квартиру гораздо раньше, если бы активнее рекламировала объявления и грамотно общалась с возможными покупателями.
  4. Объявление о продаже квартир нужно размещать на всех сайтах-агрегаторах и рекламировать.
  5. При выборе банка для ипотеки важно уточнять возможность продажи из-под залога, если не собираешься гасить ипотеку своими средствами перед продажей.

Анна Сафонова

Загрузка

Илья Китов

Статья хорошая, но после прочтения только укрепился во мнении, что хорошо заработать на жилой недвижимости непрофессиональному инвестору практически нереально. Автор заработала 200 000+ за 2 года — учитывая все риски и потраченные силы/время, а также зарплату по Мск/МО, это просто копейки. Да, хорошо, что вообще в плюсе осталось, но вывод напрашивается сам собой: стоит ли так заморачиваться ради пары сотен?

Илья, куплен личный опыт, а он гораздо дороже 200т., а вот курсы успешности это тот ещё развод для мамкиных бизнесвумэн. Теперь представим что налогового вычета не будет.

Никита Берс

Илья, совершенно верный вывод — что бы хорошо зарабатывать, нужно стать хорошим инвестором) А для этого нужно быть готовым тратить время и деньги на обучение и получение опыта. Именно поэтому инвесторов мало)

Комментарий удален пользователем

Валентин, Ещё как можно. Факт
Приведу реальный пример
Сестра купила студию в Бутово Парк 2. Ну, это такое бетонное гетто от ПИК за мкадом с практически нулевой транспортной доступностью (в час пик до метро на автобусе/машине не менее 40 минут)

Купила за 2 ляма (с дешёвенькой пиковской отделкой)
Сейчас эти квартиры продаются на циане за 3,2 3,4 ляма. Да, это цена продажи, а не покупки.
Но рост цен впечатляет. Минимум в полтора раза.

Vitaliy, Продаются — не значит, что их покупают.

Виктор Лебедев

Комментарий удален пользователем

Илья Китов

Валентин, не факт, элитка может экспонироваться годами

Илья Коновалов

Заработком это сложно назвать, только разве что хобби какое-то. Ипотека и перепродажа квартиры — это конечно гениально. Заработал тут видимо только инфоцыган)

Илья, кстати да, не увидел в расходах затраты на курсы инвесторов.

Denis, меня поразило, что автор не учел в расходах налог. «Остаток имущественного вычета» можно было получить живыми деньгами

Алена, при расчете НДФЛ при продаже, автор скорее всего применял право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. Получается сумма к уплате 13% считалась с разницы покупки и продажи ( что-то около 26000) и перекрывалась вычетом по покупке. И да , эту сумму тоже нужно вычитать из прибыли от сделки плюс к вычету 30000 за курсы.

Sveta, то есть реально прибыль составила всего 148 тыс.(((

Илья, это точно. По тридцатки с наивных девочек и мальчиков состриг)))

Надежда Музыкантова

Tsetbvfss, я когда послушала немного этого, с позволения сказать», учителя по инвестициям в недвижимость, сразу поняла, что наживается на людях, которые в этом ничего не смыслят. Говорил, что можно купить «трешку» и разбить ее на три студии. Причем у каждой мини-студии должен быть свой туалет с душем — такая мини-гостиница. Кто бы разрешил разместить туалет не в мокрой зоне.

Надежда, можно если снизу нежилое помещение, например.

Илья Рязанцев

Автор умничка. Пока все вокруг мечтают «я бы купил, сдал, и тому подобное» автор взяла и сделала. Прибыль не космическая, но таки есть и вполне себе ничего так. Считаю, достойное вознаграждение за потраченное время, да и 200 тысяч на дороге не валяются. Квартира, кстати, удачная. А вот с транспортной доступностью так себе, как мне кажется.
Может быть вариант брать квартиру с ремонтом от застройщика застрахует немного от долгой продажи? Ведь квартиру тогда можно сдать в аренду на время продажи и частично компенсировать коммуналку и ипотеку?

Спасибо за статью, прям вот 10/10.

Анна Сафонова

Илья, да, я согласна, что такой вариант лучше. Но в МО практически все ЖК сдавались без ремонта. В моем квартиры с ремонтом появились позже. Но зато вместе с ключами предложили сделать ремонт по ключ по адекватной цене. Но это новые вложения)

Виктор Лебедев

Анна, Вы умничка. Пусть и прибыль символическая, зато не в минус. Сам я было дело в оценке работал. Чего только не насмотрелся, и каких только инвестиций. Давайте дружить?)))))

Надежда Музыкантова

Виктор, а со мной подружиться не хотите? А то я собираюсь продать квартиру в дешевом районе, а покупать в дорогом (рядом с дочерью). Там 1-комнатная квартира 40 м на уровне котлована стоит больше, чем моя 2-комнатная 57 м кв. После продажи (а это будет меньше 8 млн) на банковский счет все деньги класть боюсь, т.к. наши банки очень ненадежные, да и не доверяю я им. Хотелось бы инвестировать в недвижимость, подзаработать, а потом уже купить в дорогом районе также «двушку». Мне нужны консультанты и помощники, одна в такое плавание отправляться боюсь.

Анна, здравствуйте..напишите ваш телефон, нужна консультация .. Светлана Кемерово

Анна, скажите а если покупать на имеющиеся деньги, а не на ипотеку, насколько это выгодно?

Анастасия Парфенова

Илья, в нашем ЖК квартиры с ремонтом от застройщика продавали на 300т.р. дороже тех, что без ремонта. Мы смотрели одну квартиру с таким ремонтом. В ней ровно год жили арендаторы. Плитка в ванной отлетала, швы покрылись плесенью, обои в комнатах отклеивались. На кухне не было плитки на фартуке из-за чего обои почернели. Не думаю, что такую квартиру продадут быстрее, чем без ремонта.

Какие ремонты делают в квартирах новостройках

Mikhail Protasevich

Легче завести эти деньги на брокерский счет и сделать хороший портфель с понятным риском. В статье ничего о рисках кстати не сказано — а они есть. Это как и недострой даже если тщательно выбираешь застройщика, так и другие факторы. Если например рядом с домом в процессе строительства запланируют мусоросжигательный завод или еще какое не самое здоровое производство, то прибыль может не то что уменьшиться, а стать резко отрицательной и вы в в принципе будете желать поскорее продать жилье, а цена будет вторична.

Никита Берс

Mikhail, вот именно что легче, легче слить деньги например, там тоже полно рисков) Риском нужно уметь управлять, это приходит только через личный опыт и знания. Что касается недвижимости, там намного меньше рисков и переменных чем в акциях. У всего есть плюсы и минусы.

Mikhail, тоже о портфеле подумал.

«Обещали рентабельность 30%, а трудозатраты — 7 дней в течение года. В реальности я получила 204 797 Р, или 14,2%, а потратила в общей сложности 5 месяцев.» — вся суть российского инфобизнеса. Зачем самому заниматься этим, когда выгоднее учить этому людей. На этой истории выиграли только «коучи».

Юрий Александрович

14% за 2 года = около 7% годовых?
Да депозит такой можно найти и БЕЗ рисков, затрат времени, нервов и т.п.
Короче — когда коту делать нечего.

Анна Сафонова

Юрий, 14% годовых. За 2 года — в 2 раза больше.

Константин, похоже, что вы тот самый обделённый всеми агент по недвижимости :))
Зачем же так оскорблять человека? Глупо, глупо, глупо.
На мой взгляд человек захотел и сделал, это её право, её деньги, её риски, её жизнь и её опыт. Кстати, спасибо, Анна, что поделились опытом! Мне было интересно читать. Думаю со следующими квартирами у вас получится уже гораздо интереснее прибыль.
Я сам продавал и покупал в свободное от работы время квартиры начиная с 2000-х, неплохо на этом заработал, так как в то время цены росли очень быстро. Сначала прибегал к услугам агентов, а потом сам всё стал делать прекрасно. Покупать и продавать самому получается быстрее и выгоднее, так как комиссия агентов гигантская и не соответствует проделываемому объёму работы, на мой взгляд.
Впоследствии сам сдавал свои квартиры, сам снимал в Питере, когда переехал туда по работе, без «помощи» агентов — никаких проблем с поиском жильцов или квартиры для себя.
Тем более что нет такого агента по недвижимости, который хоть за что-то бы отвечал! Ответственности у любого агента — ноль! Ни один агент не гарантирует, что квартира будет продана в нужные сроки по нужной цене! Ни один агент не несёт ответственности за жильцов, которых он нашёл! Ни один агент не несёт ответственности за чистоту сделки! Все проверки, которые делает агент (если вообще делает) можно выполнить самому. Вот где риски, о которых ни один агент никогда не скажет.
Мой опыт говорит мне о том, что не нужно бояться и кормить агентов, нужно самому немного подумать и действовать, как Анна 🙂

Автор в расходах не указала затраты на выплату налога за продажу — 2,122,582х13/100 = 275,935.

Я так понимаю, что она их не указала, потому что закрыла их засчет денег из имущественного вычета.

Но в следующий раз имущественного вычета уже не будет, и вся эта схема получается вообще в минус уходит (204,797 — 275,935 = — 71,138).

А то, что она потратила деньги с имущественного вычета — это можно тоже считать как упущенную прибыль (если бы автор решила когда нибудь таки купить квартиру себе). И в таком случае даже в первый раз вся эта авантюра вышла в минус.

Илья Коновалов

Булат, налог платится с разницы покупки и продажи

Vladimir, вы неправы. Если владеть недвижимостью более 5 лет (ранее 3), налог не платится вообще. В остальных случаях 13 % от дохода (цена продажи − цена покупки).

У меня все вышло намного легче, правда без ипотеки. Продала старую квартиру в панельке на окраине провинциального города. До этого много лет ее сдавала за 10 тыс. в месяц. Этих денег хватило на квартиру в строящемся доме той же площади, но в районе получше. Через 1.5 года продала ее с доходностью 47,5 % или 25,9 % годовых. Для сравнения, сдача старой квартиры в аренду приносила 5 % годовых.

Если в конкретных цифрах, старую квартиру продала за 2 350 000 руб. Строящуюся купила за 2 355 000 руб., а продала за 3 530 000 руб. За минусом расходов на риэлтора, коммуналку, аренду банковской ячейки и прочих расходов на руки получила 3 473 700 руб., то есть доход составил 1 118 700 руб.

В итоге мне хватило денег на студию 30 кв.м. в 10 минутах от станции МЦД Сколково в ближайшем Подмосковье. Планирую продать и ее и за 3 года увеличить свой изначальный капитал в 2 раза.

Екатерина Белова

Yuri, а моя мама отнесла деньги в инвестиционное страхование с самым консервативным пакетом и через три года достала 1,2% годовых. Плакала. Не рекламируйте больше эту шляпу, пожалуйста.

Евгений Евдокимов

Хочу сказать автору спасибо, за дельную информацию. Свои выводы сделал.

Сергей, вообще-то она эту прибыль сделала на ипотечных деньгах банка ( в основном ) . А свои -личные возможно и лежали / и работали на вкладе ( как вариант ).
Вложения личных денег было 400- 500 , за 2 года заработала на них 200тыс.
Почему бы и нет .

KatiRichi, KatiRichi, автор пишет что вложила личных на старте 400 тыс и потом ещё чтобы ипотеку закрыть 250 заняла у друзей и ещё своих средств сколько то вложила. То есть уже больше 650 тыс средств вложенных получается + процент за кредит 250 тыс. Учитывая риски, затраты времени и сил, а также полученную прибыль — это вообще инвестированием сложно назвать — так больше работа с зп в 10 тыс рублей в месяц с неполной занятостью. И правильно ещё посчитали — учитывая затраты на инфоцыгана прибыль ещё меньше вышла. Чисто опыт для себя и других. Да, автор молодец, что приобрела опыт и делится с другими.

Елена Евстратова

Вложились в 2006 на стадии котлована. Продали через 8 лет в 4 раза дороже, чем купили. Но тогда рынок сильно рос, сейчас уже таких скачков не бывает.

Елена, за эти восемь лет рубль почти ровно в два раза подешевел за счёт инфляции. И ещё девальвировался в два раза в 2014 как раз. Очень похоже, что квартира ваша никакой прибыли вам не принесла.

Анна Сафонова

Булат, 13% считаем от прибыли, 204797*0,13=26,6 тысяч

Статья полезная, цифры реальные. Самое ценное для Анны это опыт, который она получила за этот период! Конечно прибыль в 14.2% годовых получилась благодаря налоговому вычету.

В следующем объекте такого ожидать не стоит! Поэтому по факту ~9% годовых, а то и меньше. Это на, что нужно расчитывать инвестору без использования налогового вычета. А риски которые присутствуют в данной схеме -не стоит этой прибыли!

Застройщик обанкротится, с зарплатой задержки или потеряли работу и т д. Да, в итоге при продаже, Анне пришлось сначала отдать банку всю сумму! Благо друзья помогли, а если бы не помогли, где бы тогда была прибыль? Ну да ладно . и опыт сын ошибок трудный и гений парадокса друг!

Главное у Анны уже есть опыт и понимание, что в банке нужно оговаривать условие возможной продажи с обременением, из под залога! По мне так эта схема идеальна для покупки жилья в ипотеку только под себя. Для последующего проживания или сдачи в аренду!

Схема сама по себе не проста и муторна: выбор и поиск жилья, поиск данных о застройщике, ипотека, страховка, реклама на продажу, недоверчивые клиенты и т д.
Самая большая ценность в этой сделке в решительности Анны и в ее бесценном опыте который она получила спустя 2 года!

Анна попробуйте поработать на фондовом рынке вложите 322000 ₽. Как первый взнос в акции и докупайте ежемесячно на сумму 11182₽ . Эта цифра вышла из ваших расходов за 25 месяцев котирую вам пришлось потратить! Она составила по вашим подсчетам 279557₽, я ее разделил на 25 месяцев! Т е на самом деле сумма ваших вложений с вашего кармана составила 322732₽+279557₽=602289₽ за 2 года! Сумма в итоге не маленькая!
А на фондовом рынке можно покапаться и хорошие акции найти, которые ежеквартально и дивиденды платят. В итоге за счет сложного процента выхлоп будет гораздо интересней чем с квартиры!

И самое приятное почти мгновенно можно вытащить Фиат! Вообщем ждём от вас результатов по фондовому рынку! Удачи 😉!

Как вы думаете, стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры ? Многие уверены, что это бессмысленно. Мол, деньги потратим, а на цену самой квартиры это особо не повлияет – все равно новые хозяева захотят все переделать на свой вкус. … В это время в строительных магазинах дают большие скидки, и можно купить все раза в полтора дешевле, чем весной и летом. Давайте посмотрим, как просто экономить на косметическом ремонте . Электрика. На полную перекладку проводки лучше даже не замахиваться – это шумно, грязно и долго.

Источники
  • https://bigpicture.ru/kupit-kvartiru-sdelat-dizajnerskij-remont-prodat-doxodnost-do-50-godovyx/
  • https://www.ndv.ru/journal/articles/kak-zarabotat-na-nedvizhimosti-v-2021-godu-3-strategii-930
  • https://journal.tinkoff.ru/new-flat-sell/

Рейтинг
Загрузка ...