Перепродажа квартир после ремонта как бизнес

С недвижимостью часто связывают долгосрочные перспективы и в качестве инвестирования выбирают как длительный проект. Однако флиппинг – перепродажа старой жилплощади после ремонта – приносит доход быстрее. У профессионалов на это уходит до трех месяцев.

Как заработать, меняя интерьер квартир

Бизнес на ремонте квартир в Европе, или house flipping, может приносить прибыль до 30% на вложенные средства. О том, как устроена частная реновация жилья, о рисках и возможностях этой деятельности «Ведомостям» рассказали наши соотечественники, занимающиеся house flipping за границей.

Перебравшись в испанскую провинцию Кантабрия, Евгений Редькин заметил, что в столице Сантандер цены на квартиры, расположенные в одном и том же доме, могут сильно различаться и зависело это от состояния жилья. Первую квартиру для house flipping он купил на пробу, за 25 000 евро, у людей, которые не смогли платить по ипотеке. «Это было ужасное зрелище: 40 кв. м, с тараканами, клопами, обшарпанными стенами, туалет на кухне, душ там же, просто отгороженный пластиковой занавеской. Дом был достаточно приличный, старинный и с интересным фасадом, но в квартиру было страшно зайти», – вспоминает Редькин.

Он нашел архитектора, который сделал проект, получил разрешение на ремонт в местной мэрии, придумал дизайн, отремонтировал, обставил и через четыре месяца продал квартиру за 65 000 евро семейной паре испанцев, которые приобрели студию для сына-студента. С учетом уплаты налогов Евгений заработал на этом около 20 000 евро и решил продолжить работу. За четыре года он сделал 12 квартир, в том числе приобретенных инвесторами-соотечественниками. В городе оказалось немало «наследственных» квартир в плохом состоянии (и которыми наследникам невыгодно заниматься), но расположенных в привлекательных местах. К тому же регион Кантабрия сейчас активно развивается, и есть перспектива роста цен на недвижимость.

Георгий Качмазов, управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio, говорит, что их клиенты с 2014 г. все больше рассматривают зарубежную недвижимость как способ сохранения и приумножения капитала, а не как дачу у моря. И поскольку арендная доходность в Европе падала, инвесторы стали интересоваться более выгодными вариантами. Компания стала вкладывать средства (и свои, и клиентов) в покупку и реновацию квартир для дальнейшей их перепродажи или сдачи в аренду. Сейчас в ее портфеле 10 отремонтированных квартир в Баварии и около 40 в Афинах, где у Tranio есть проектная компания специально для этого. «Мы верим в эти рынки, поэтому делаем ремонты там», – говорит Качмазов. По его словам, как правило, прибыль инвестора, желающего приобрести объект в собственность, составляет 10–15% годовых в случае перепродажи вскоре после ремонта и выплаты комиссии брокеру. Если продать объект по какой-то причине не получается, инвестор остается по крайней мере с квартирой, которую можно сдавать в аренду.

Как это работает

House flipping – улучшение жилья за счет ремонта и обстановки для последующей перепродажи – зародилось в Северной Америке и сейчас особенно популярно в США и Канаде. Но и в Европе этот бизнес вызывает все больший интерес частных инвесторов, в том числе из России, ведь порог входа в такие проекты невелик, от 100 000 евро. По словам Качмазова, тут важно, чтобы был спрос на отремонтированные квартиры со стороны покупателей и арендаторов в конкретной локации и была компетентная команда на месте: «Это должны быть люди, которые знают язык этой страны, разбираются в рынке, умеют выбрать правильный объект и сделать ремонт качественно и недорого».

За 300 000 евро можно купить и отремонтировать одну небольшую квартиру в Баварии или две-три в Афинах. «Можно обойтись и меньшей суммой, если сделать один маленький проект в Афинах, но тогда доходность будет сильно съедена дополнительными расходами на поездки, налоги и юридические услуги», – предупреждает Качмазов. Обычно компании, занимающиеся нouse flipping, сами находят для инвестора перспективный объект, занимаются оформлением документов, ремонтом и меблировкой, а потом помогают найти будущих покупателей или арендаторов. «Но если клиент хочет оформить квартиру в собственность, ему нужно хотя бы раз приехать, чтобы открыть счет в банке и оформить покупку – или доверенность для нашего представителя», – уточняет он.

Редькин рассказывает, что когда он составляет бизнес-план на объект, то старается заложить прибыль в размере 30%. Сейчас он собственные средства не вкладывает, а находит интересные варианты и предлагает их своему пулу инвесторов. «Желающие покупают квартиру на свое имя, а я в данном случае выступаю как доверенное лицо. После этого мы заключаем договор на управление недвижимостью. Инвесторы финансируют покупку и стройку, берут на себя все расходы, а я, со своей стороны, выполняю весь объем работ, делаю ремонт, обставляю квартиру и потом продаю. Это позволяет мне одновременно вести пять-шесть проектов», – объясняет предприниматель. Один проект длится 6–8 месяцев, инвесторы, с которыми он работает, получают 10–15% от прибыли за проект.

Некоторые инвесторы оставляют отремонтированное жилье в собственности. «В Греции мы умеем находить дешевые объекты, недорого и стильно их ремонтируем, а потом сдаем в аренду. Ликвидность местного рынка пока низкая, но у нас есть иностранные клиенты, которые хотят получать пассивный доход и рассчитывают на прирост стоимости», – рассказывает Качмазов и напоминает, что в Греции инвестор получает ВНЖ, если покупает недвижимость стоимостью от 250 000 евро. Но если квартиру продать, то ВНЖ не продлевается, поэтому такие инвесторы выбирают стратегию «купи – отремонтируй – сдай в аренду».

Программы разных стран, позволяющие иностранцам приобрести второе гражданство за инвестиции, оценивают не только по финансовым показателям. / Pixabey

Гражданство за инвестиции

Программы разных стран, позволяющие иностранцам приобрести второе гражданство за инвестиции, оценивают не только по финансовым показателям. Среди важных критериев – необходимый объем вложений, качество жизни, уровень экономического развития, система налогообложения, свобода передвижения, сроки обработки заявлений, возможность выхода из инвестиций и др.

Мальта
650 000 евро безвозмездный взнос в правительственный фонд плюс 25 000 евро за супруга/супругу и каждого несовершеннолетнего ребенка (50 000 евро за ребенка в возрасте 18−26 лет и финансово зависимого родителя). 150 000 евро инвестируются на пять лет в государственные облигации, акции, ценные бумаги, еще 350 000 нужно вложить в покупку жилья или в течение пяти лет арендовать недвижимость на острове. Таким образом, суммарно инвестору придется потратить не менее 930 000 евро при аренде жилья и 1,2 млн евро при покупке.
К инвесторам предъявляются строгие требования, а срок выдачи паспорта может затянуться до полутора лет. Как ранее писали «Ведомости», правительство Мальты обсуждает ужесточение условий выдачи «золотых паспортов» в обмен на инвестиции. Так, минимальные требования к стоимости недвижимости или аренды, установленные в 2013 г., после повышения цен на жилье могут быть увеличены. Секретарь по вопросам гражданства Алекс Мускат в интервью газете The Times of Malta сообщил, что с 2014 г. было выдано более 70% от запланированной квоты в 1800 «золотых паспортов». Мальта стала членом ЕС в 2004 г., с тех пор «золотые паспорта» этой страны получило более 3500 человек.
Если Мальта откажет в выдаче гражданства (отклоняется в среднем каждая четвертая заявка), принять участие в паспортной программе другого государства, например Кипра, уже не получится.

Как рассчитать стоимость ремонта в квартире под ключ самостоятельно

Кипр
2 млн евро в жилую недвижимость либо 2,5 млн – в коммерческую. С мая 2019 г. также требуется дополнительно сделать безвозмездный взнос, 75 000 евро, в государственный фонд исследований и инноваций и 75 000 в программу строительства доступного жилья для граждан Кипра. Через пять лет недвижимость можно продать. Жить на острове не обязательно. Паспорт дает все права граждан Евросоюза, также инвесторов привлекает развитая инфраструктура и растущая экономика страны.
В 2019 г. нескольким гражданам России хотели аннулировать гражданство республики, что наделало немало шума. Однако в феврале 2020 г. чиновники признали, что нет юридических оснований для отзыва паспортов, так как кипрское законодательство не подразумевает такой процедуры.
К лицам, связанным с политикой, особо пристальное внимание, и есть случаи отказов людям, занимающим совершенно разные посты. Если инвестор работал в компании, попавшей в санкционные списки, это может повлиять на решение о выдаче паспорта. Но это самое популярное направление для россиян, ведь получить гражданство Евросоюза здесь можно быстрее всего.

Гренада и Доминика
От $100 000. Общий плюс всех программ стран Карибского бассейна – нет требований по обязательному проживанию в стране. Карибское гражданство открывает доступ в страны шенгенской зоны и еще ряд государств.
Отсутствуют налоги на доходы физических лиц из иностранных источников, дивиденды, наследство, богатство и дарение.
Граждане Гренады могут посещать без визы самое большое количество стран: помимо Великобритании и государств шенгенского соглашения в список входит Китай. Кроме того, Гренада – единственная страна Карибского бассейна, которая дает возможность выхода на визу Е2 США. Поскольку граждане РФ не имеют возможности оформить бизнес-визу напрямую, сделать это можно, получив паспорт Гренады.

Сент-Китс и Невис
От $150 000 (это безвозвратный взнос в государственный фонд). Старейшая инвестиционная программа стран Карибского бассейна, действует с 1984 г. Чтобы получить паспорт, надо купить объекты, утвержденные местным правительством, на сумму от $400 000. Их можно будет продать через пять лет.
Паспорт государства Сент-Китс и Невис дает право совершать безвизовые поездки в 132 страны мира и получить визу в США на 10 лет. В стране нет налогов на доход из зарубежных источников, наследование, дарение и собственность. Однако от НДФЛ избавлены лишь фискальные резиденты Сент-Китса и Невиса, в число которых можно войти, находясь на территории страны большую часть года.

Источник: Moscow Sotheby’s International Realty

Дизайн и налоги

В каждой стране прибыль хаусфлипперов зависит от многих факторов, в немалой степени – от знания местных особенностей законодательства. «В среднем по Испании налог на покупку недвижимости составляет 10%. Но даже не все местные знают, что, например, в Кантабрии есть специальный закон, позволяющий этот налог уменьшить. Если ты заявляешь, что собираешься в этом жилье делать ремонт, то его снижают до 5%. На ремонт тебе дается 1,5 года, а его себестоимость должна быть не меньше 15% от цены покупки квартиры», – объясняет Редькин.

Юлия Романовская, глава российской компании UmArchitects, рассказала, что к ним регулярно обращаются клиенты-россияне, которые хотели бы сделать ремонт в своих квартирах и домах в Испании, Швейцарии и Германии, в том числе приобретенных для перепродажи. Потому что зачастую то, что могут предложить местные архитекторы, особенно в маленьких городках, не устраивает заказчиков (по словам Романовской, в Европе также более сложная ситуация и с качественными материалами – выбор невелик, многое надо заказывать за несколько месяцев). «В квартире с красным диваном в гостиной и оранжевыми стенами можно провести отпуск, но для жизни она не подходит», – приводит пример Романовская. Но большинство хаусфлипперов вынуждены работать с местными архитекторами, а соотечественников приглашают лишь для создания дизайн-проектов.

Редькин дизайн придумывает сам, но привлекает местного архитектора-техника, и это «обязательное условие»: «Чтобы получить разрешение на ремонт, необходимо, чтобы проект был сделан местным архитектором, который имеет все необходимые сертификаты и лицензии. Именно этот специалист будет подавать проект на согласование в мэрию». Есть два вида разрешений: на обычный (косметический) ремонт и на капитальный. Заявки на косметический ремонт рассматриваются около месяца, но обычно разрешение дают раньше. А вот с капитальным сложнее: там больше требований и заявку могут рассматривать до полугода, кроме того, нужно заплатить пошлину, это 5% от сметы на ремонт.

Многое зависит и от команды, которая будет делать ремонт. Ни о каких нелегалах речи не идет, в Испании, например, высокие штрафы за использование нелегальной рабочей силы. «Работать предпочитаю с русскоязычными, и тут дело и в языке, и в сроках, и в качестве. Местные компании работают медленно, кроме того, они узкоспециализированны, т. е. штукатур может только штукатурить, плиточник занимается только плиткой и т. д. Наши соотечественники, как и рабочие с Украины и из Молдавии, могут совмещать несколько специальностей», – рассказывает Редькин. В Tranio эту задачу решают по-другому. «В Баварии у нас работают ребята из Румынии, а стройматериалы мы покупаем на Украине и в Польше и за счет этого добиваемся низкой себестоимости», – делится Качмазов.

Можно ли получить налоговый вычет за покупку стройматериалов для ремонта квартиры в 2021

Обставить квартиру так, чтобы она понравилась большинству возможных покупателей, – сложная задача. «Хорошая испанская мебель дорогая, и ее нужно долго ждать (шторы, заказанные через Amazon из Англии, могут прийти быстрее, чем из любого испанского шоурума), что сказывается на сроках реализации проекта. Оптимальный вариант по срокам, цене и выбору – это мебель из IKEA», – говорит Редькин. Он и сам делает какие-то вещи, добавляя в проект пару уникальных элементов интерьера – старинную лампу, или табуреты необычной формы, или раковину с основанием от старой швейной машинки. «Важно даже не то, что сейчас в тренде, а то, что массово будет модно в следующем сезоне. Например, сейчас популярен скандинавский стиль с минималистичной мебелью а-ля 1950–1960-е гг., но уже появляется больше классических интерьеров или в стиле фьюжн, в моде использование состаренного натурального дерева (даже достаточно грубого), есть отсылки к стилю лофт, использование кирпича в интерьере, железных элементов, даже скорее лофт-индастриал», – рассказывает он. После того как ремонт и меблировка завершены, квартира выставляется на продажу. «Я сотрудничаю с разными агентствами, но никому не даю эксклюзива. В России риэлтор выполняет больше функций, а здесь лишь сводит покупателя с продавцом. Проверкой документов и оформлением сделок занимается нотариус. Кроме того, ни один риэлтор не сможет показать мою квартиру лучше, чем это сделаю я», – говорит Редькин.

Риски и хлопоты

Главный риск покупки квартиры «под реновацию» в том, что никогда нельзя точно сказать, «что там внутри», до начала ремонта. «Внешне все может быть прекрасно, но, когда начинаешь разбирать полы и стены, оказывается, что все надо сносить и делать заново, а это серьезно увеличивает бюджет проекта и его сроки», – рассказывает Редькин. Второй серьезный риск связан с получением разрешения в мэрии на ремонт: иногда испанские чиновники столь неторопливы, что старт проекта приходится откладывать на несколько месяцев. «Тут нет никакой закономерности – как повезет. Есть проекты, на которые быстро выдают разрешения, а есть и такие, по которым согласование затягивается, а без этого невозможно начать работу», – предупреждает он.

Всегда есть риск не угадать с объектом – приобрести то, что не будет востребовано даже после современного ремонта. Редькин вспоминает квартиру, которую продавали почти год, несмотря на интересную локацию, в результате пришлось снизить цену почти до себестоимости.

Качмазов напоминает и о «рыночном» риске – на ситуацию могут повлиять какие-то внешние события, политические или экономические, и после завершения реновации объект не удастся быстро продать по запланированной цене. «Но мы выбираем объекты, которые в любом случае получится сдать в аренду, чтобы переждать кризис и продать его позже, когда цены снова поднимутся», – резюмирует спикер.

«80% тех, кто занимается house flipping, – частники и 20% – небольшие компании. Крупные игроки не идут в этот бизнес, так как нет системы, по которой можно получать прибыль, – комментирует эксперт по инвестициям в зарубежную недвижимость Игорь Индриксонс. – Все зависит от таланта конкретного человека». «Иногда удается только отбить ремонт, вложенные силы и время уходят впустую. Финансирование под такие проекты получить не проблема, дадут 50% от стоимости объекта под 7–10% годовых на короткий срок, обычно до года. Но много денег не заработаешь, купив убитую квартиру и сделав там ремонт, – в 90% случаев только отбивается ремонт плюс в лучшем случае 10%. Доходный флиппинг всегда идет в комбинации с чем то другим. Например, купить убитую квартиру или дом на залоговом аукционе, разделить на две и/или добавить еще комнату с помощью перепланировки, а если еще переделать чердак в дополнительную комнату или если это дом, то разделить его на 2–3 отдельные квартиры и продать по отдельности».

Управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty Ирина Мошева согласна, что приемлемую доходность может обеспечить только перестройка и увеличение площадей или повышении класса здания за счет качественной отделки, «что обычно и предпочитают наши соотечественники». Но в большинстве случаев для них такие вложения «не столько рисковые, сколько хлопотные», говорит она.

Как я купил первую квартиру для перепродажи . Мы работаем в партнёрстве с моей супругой, она агент по недвижимости со стажем более 10 лет. Четыре года назад к ней обратились с просьбой продать однокомнатную квартиру . … При ремонте мы исходили из собственных представлений, что нужно потенциальному покупателю этой квартиры . Сами искали и закупали материалы, продумывали дизайн и интерьер квартиры . Старались использовать актуальные в то время тренды: стены и потолки под покраску, высокие плинтуса и потолочные карнизы. … После этого мы купили ещё три квартиры по рекомендациям наших клиентов и коллег. В этих проектах я помогал своей супруге в свободное от работы время.

Что такое флиппинг и сколько зарабатывают перекупы «убитой» вторички

С недвижимостью часто связывают долгосрочные перспективы и в качестве инвестирования выбирают как длительный проект. Однако флиппинг – перепродажа старой жилплощади после ремонта – приносит доход быстрее. У профессионалов на это уходит до трех месяцев.

В декретном отпуске Дарья задумалась, как не только не потратить накопления, но и приумножить их. Решив вложиться в недвижимость под сдачу в аренду, она обнаружила, что денег хватает только на непрезентабельные варианты – маленькие гостинки без ремонта. Девушка рискнула. Ход ремонта контролировал муж.

К завершению работ супруги решили не сдавать жилье в аренду, а продать обновленную квартиру. Они подсчитали, что так дохода будет намного больше.

Отличный вариант купить жилье с низкой процентной ставкой и минимальными переплатами – оформить ипотеку в Совкомбанке. Банк поможет воспользоваться государственными программами – субсидиями на покупку строящегося жилья, маткапиталом для первоначального взноса, дает кредит пенсионерам и тем, кто только недавно начал официально работать. Заполните заявку на ипотеку с низким процентом, и специалист подробно расскажет вам об условиях.

Флиппинг – что это

Что такое флиппинг в недвижимости? Это процедура покупки и дальнейшей перепродажи квартиры. Сначала ее приобретают в запущенном состоянии, превращают в конфетку и продают за большую сумму. За словом флиппинг скрывается огромная работа:

  • изучение объявлений;
  • выбор квартиры;
  • покупка. Если квартира ипотечная, то приходится внести кредит;
  • выбор бригады рабочих;
  • закупка стройматериалов;
  • контроль за ремонтом;
  • профессиональные фото жилья;
  • поиск покупателя;
  • заключение сделки.
Примеры ремонта трехкомнатной квартиры в панельном доме

Некоторые риелторы посвящают флиппингу все свободное время. Чтобы дело принесло успех, необходимо анализировать перспективы стоимости недвижимости не только по рынку, но в определенном жилом районе.

Также потребуется обладать запасом средств, поскольку мало купить недвижимость, ей надо придать товарный вид, а также потратиться на продвижение своей затеи. Риелторам проще заниматься флиппингом: у них есть знания и контакты ремонтных бригад, оценщиков и юристов.

Однако и граждане, не связанные с жилищным бизнесом, способны заработать на квартирах. Это может стать для них шагом к инвестированию.

К простоте, удобству и максимальной выгоде стремятся все. Совкомбанк предлагает физлицам расширить возможности кредитования при помощи залога коммерческой недвижимости. Оставьте простую заявку и узнайте, какими условиями можете воспользоваться именно вы.

Анализ рынка и законодательства

После первого успеха Дарья решила плотно заняться флиппингом и стала изучать сайты о недвижимости. Она несколько недель посвятила просмотру объявлений, составлению таблицы с параметрами, стоимостью и адресами жилья. Также девушка посмотрела вебинары с агентами недвижимости, застройщиками, чтобы понять, как будут меняться цены в ближайший год на квадратный метр.

Со временем флиппинг стал приносить Дарье солидную прибыль. Вырученные средства она снова вкладывала в покупку недвижимости. Она искала старые квартиры в хорошем районе по объявлениям на «Авито». Девушка обращала внимание на бывшие общежития, расположенные ближе к центру или метро. Также выгодно было покупать недвижимость рядом с вузами. Часто родители покупают скромное жилье перед учебным годом, лишь бы их чадо не жило в студенческом общежитии.

Подобная информация увеличивает шансы на выгодную покупку. Флипперу необходимо расписать количество денег и времени, которое он готов потратить на квартиру, а также возможную прибыль.

Флипперу предстоят расходы на:

  • операцию по купле-продаже жилья;
  • расходы на ремонт, покупку мебели;
  • рекламу квартиры;
  • юридическое сопровождение;
  • уплату налогов.

Не рекомендуем покупать квартиры в залоге для использования во флиппинге. Оформление кредита или его закрытие могут существенно сократить бюджет.

Если подходящая квартира все же находится в залоге, флиппер может использовать возможность Совкомбанка и переоформить ипотеку по выгодной программе.

Важно заранее подумать о том, как действовать, если квартиру не получится продать в планируемый срок. Поэтому желательно приобретать недвижимость, которую можно сдавать.

Валерий купил «убитую» хрущевку на юго-западе Москвы. Ее состояние было настолько ужасно, что квартиру не могли продать три года. Бывшие владельцы превратили ее в склад старых вещей. Валерий потратил 5 млн рублей, посчитав, что это практически даром за жилье в хорошем районе.

Однако с квартирой ему пришлось повозиться. Три месяца ушло на ремонт, вывоз мусора и подбор мастеров. В итоге Валерий продал ее за 10 млн рублей. Даже после уплаты налогов Валерий остался доволен вложениями, хотя времени на обустройство жилья он потратил в два раза больше, чем планировал.

Флиппинг требует анализа свода законов об оформлении договоров купли-продажи имущества. Узнайте, где регистрируют права собственности, как проходит передача денег за квартиру.

Заставьте свои сбережения работать и приносить вам пассивный доход! В Совкомбанке есть линейка вкладов с гибкими условиями – вы сможете подобрать подходящий для себя вариант. Высокая ставка до 8% годовых убережет деньги от инфляции и поможет быстрее накопить на крупные покупки. Подайте заявку онлайн!

Подбор квартиры

При выборе недвижимости важен метраж. Как правило, однокомнатная площадь продается быстрее, чем двух- или трехкомнатная квартира. Начинающие флипперы поэтому покупают гостинки. Они и дешевле всего.

За время работы флиппером Дарья посетила немало квартир с необычной планировкой. Она видела 12-метровые гостинки с санузлом, где диван в разложенном виде упирался в мойку. Девушка поняла: если требуется отделить санузел, то покупать лучше жилье площадью от 18 кв. м.

Если квартира в бывшем общежитии, то необходимо проверить, насколько удобно подвести воду. Удобно, если квартира соседствует с источником воды через стенку. Перед покупкой Дарья разговаривала с соседями: они могут быть против врезки в общую трубу. Недовольство они могут никак не объяснять, а противоречить из вредности.

Большинство флипперов не занимается процедурой согласования перепланировки. Ведь чтобы узаконить перепланировку, нужно, чтобы под мокрой точкой (это место с повышенной влажностью – санузел, кухня) этажом ниже тоже находилась мокрая точка. По этой причине опытные флипперы часто для перепродажи покупают 3-4-комнатную квартиру на первом этаже и делят ее на небольшие самостоятельные студии. Однако в таком случае могут возникнуть вопросы по ипотеке и последующей продаже, ведь флиппер продает одну комнату в многокомнатной квартире.

Если увеличиваете жилплощадь за счет балкона, то нужно разрешение жилищной инспекции. Такая перепланировка может навредить будущей продаже.

Риски

При ремонте может выясниться, что состояние дома гораздо хуже, чем казалось при покупке. Такое открытие увеличит затраты на ремонт. Неприятным сюрпризом после приобретения квартиры могут стать и насекомые в доме. Это потребует проведения дезинсекции, и желательно во всем доме сразу.

Получение прибыли – дело также непредсказуемое. Вы можете продать недвижимость первому пришедшему ее посмотреть, а можете и остаться с ней на неопределенный срок, уплачивая еще и коммунальные платежи. На «Авито» можно встретить объявления обновленных квартир, которые висят там годами. Возможно, был промах в выборе района и дома – в любом случае деньги оказываются «заморожены». Стоит быть к этому готовым, особенно если это были единственные накопления.

Расчетливый ремонт

Как известно, ремонт нельзя закончить, его можно только остановить. На ремонт квартиры, предназначенной для перепродажи, тратить время и деньги тем более не хочется. Однако вкладывать в работу мастеров все-таки придется.

Дарья в первую очередь обращает внимание на пластиковые окна, натяжной потолок и линолеум. Также на пол можно постелить ламинат, для покупателей это звучит «дороже», хотя по сопоставимой цене хороший линолеум будет практичнее и качественнее.

Лайфхак для флипперов

  • Квартира в светлых тонах, с однотонными обоями, светлыми дверьми визуально делает жилье «богаче». Это нравится большинству покупателей. На белом холсте они могут нарисовать свой интерьер, разбавив мебелью и аксессуарами.
  • Ремонт можно сделать в минималистичном стиле, но уделить внимание деталям. Светильник, часы, плед на диван, подушки, постеры, шторы, растения – разбавят любую квартиру. В ванне можно положить самую дешевую белую плитку, зато коврик и стаканчик для зубных щеток выбрать яркого цвета.
  • Соблюдайте баланс между дешевым и презентабельным.
  • Если в доме нет лифта, то нужно заложить часть денег на подъем мебели и вывоз строительного мусора. Обяжите бывших хозяев вывезти все вещи. Освобождение от мусора, старой мебели через специальные службы может перерасти в отдельную статью расходов.
  • Добавьте мебель, пусть самый минимум – это привлекательнее, чем просто голые стены. Кухонный гарнитур можно собрать в одном из строймагазинов. А диванчик, журнальный или обеденный столик – поискать на «Авито».
Ремонт после залива квартиры стоимость

Быстрая продажа

Этому способствуют качественные фотографии. Если вы не умеете выбрать правильный ракурс, то дешевле предоставить дело профессиональному фотографу. Хорошо продаются квартиры, которые были сняты в солнечный день и светлое время суток.

Квартире необходимо придать уютный вид: чашка чая на столе, цветы. Посмотрите примеры в журналах об интерьере. Также быстрой продаже способствует перечисление в объявлении всех преимуществ недвижимости.

За пять лет флиппинга агентство недвижимости Дениса реализовало больше десятка квартир. Главный принцип – создать в квартире домашнюю атмосферу. Когда покупатель попадает в прихожую, Денис выдает ему домашние тапочки, а не бахилы. Простое действие позволяет сразу расположить клиента.

У агентства есть доступ к оптовым ценам на стройматериалы, поэтому оно не теряет на ремонте при флиппинге больших денег. Обычному флипперу подобный ремонт обойдется на 30% дороже. Денис понимает, что после ремонта жилье переходит в другую ценовую категорию, поэтому делает все, чтобы внешний вид повысил доходность от продажи жилья.

Налоги

Флиппинг – непростое дело с точки зрения закона. Частного инвестора может ограничить уплата налога с полученного дохода в размере 13%, если недвижимость в собственности менее пяти лет. Чтобы сократить эту сумму, флиппер может сговориться с покупателем о занижении цены продажи. Это влечет за собой юридический риск.

Валерий приобрел квартиру на собственные деньги за 4 млн рублей. Ремонт потребовал вложить еще 500 тысяч. Перепродал он жилье за 6 млн. Он должен заплатить 13% от разницы между покупкой и продажей. Она составила 2 млн рублей, поэтому уплатить в казну нужно 260 тысяч.

На налоги уходит большая часть прибыли. Флиппер может воспользоваться правом на получение налогового вычета, если у него есть доходы, с которых он уплачивает 13% НДФЛ. Такое право дается один раз в жизни. Но можно перенести остатки вычета на другой год, если в выбранном периоде вы уже вернули весь уплаченный НДФЛ.

Размер вычета от покупки квартиры не может превышать 260 тысяч рублей (13% от 2 млн рублей). Даже если вы использовали не всю сумму, государство все так же будет должно вам денег. Вы сможете вернуть их при покупке следующего объекта. Есть и другой имущественный вычет, которым можно пользоваться многократно, но не более раза в год – уменьшить налогооблагаемую базу дохода от продажи на 1 млн рублей.

Валерий ранее не использовал право на имущественный вычет. Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета при покупке – 2 млн рублей. Поскольку Валерий заработал на продаже как раз 2 млн, он может вернуть всю сумму – 260 тысяч рублей – и выйти по налогам в ноль

Бизнес -класс ценился дороже остальных, север Москвы — дороже юга. Еще цена росла с каждым построенным этажом, поэтому напрямую сравнивать цены было сложно. /evaluate/. Как сделать оценку квартиры для ипотеки. В Московской области новостройки с проблемной транспортной доступностью стоили дешевле и продавались по акциям с хорошей скидкой — до 30%. … Заработать на перепродаже квартиры можно. Но это потребует финансовых затрат и свободного времени. Со стороны идея кажется гораздо проще, чем есть на самом деле. … В моем квартиры с ремонтом появились позже. Но зато вместе с ключами предложили сделать ремонт по ключ по адекватной цене. Но это новые вложения).

Как заработать на вторичном рынке жилья: 6 реальных способов

Фото: Альберт Гарнелис/ТАСС

Время больших и быстрых заработков на продаже недвижимости миновало. Сегодня инвесторов уже не так много даже на активном рынке новостроек, не говоря о вторичном рынке жилья. Но, несмотря на все еще действующие кризисные явления, московская вторичка сохраняет инвестиционный потенциал, утверждают эксперты.

Они рассказали о нескольких возможных сценариях, при которых частный инвестор может заработать на вторичном рынке жилья.

Квартиры под ремонт

Один из способов — вложение в квартиру в нежилом состоянии, ремонт и последующая продажа по большей цене. Но этот вариант нужно хорошо продумать, предупреждают эксперты компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», — окупить ремонт не всегда получится.

Скидка на максимально изношенные квартиры существенна — не меньше 10% (около 500–700 тыс. руб. с однокомнатной квартиры, от 700 тыс. до 1,5 млн руб. с двухкомнатной и т. д.). Наценка же за свежую отделку составляет порядка 20 тыс. руб. на «квадрат», то есть 600–800 тыс. в однушке. То есть, если освежить квартиру, вложив в ремонт не более 10 тыс. руб. за 1 кв. м, можно заработать от 700 тыс. до 1 млн руб. при последующей продаже, подсчитали эксперты «НДВ».

«Важно, чтобы дизайн квартиры на продажу был выдержан в минималистичном стиле, поскольку это самый универсальный вариант, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова. — Экономить следует на материалах, но не на работах. Например, для санузла можно выбрать пластик, а не плитку, на пол в кухне положить линолеум, а не керамогранит. Но некачественно поклеенные обои быстро выдадут бюджетный ремонт».

Покупка «убитого» жилья, ремонт и перепродажа — достаточно сложные многозадачные процессы, отмечает ведущий эксперт агентства недвижимости Century 21 Vesta Сергей Тихонов. По его словам, желательно иметь свою команду по ремонту и закупкам стройматериалов, так как стоимость ремонта одной и той же квартиры сопоставимого уровня может отличаться в сотни тысяч рублей. «Сторонние строители и закупщики будут пытаться обмануть вас и заработать на всем», — предупреждает он.

Очень часто на реализации вторичных квартир после проведения в них ремонта зарабатывают люди, которые очень хорошо знают рынок недвижимости (в частности, руководители отделов в профильных агентствах, опытные риелторы) и понимают, какие объекты сейчас наиболее востребованы у покупателей, рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Нередко такие специалисты создают даже небольшие компании, занимающиеся подбором недвижимости и дальнейшим ремонтом в ней. Обычно они приобретают квартиры в запущенном состоянии стоимостью от 15 млн до 30 млн руб. (то есть отнюдь не экономкласс, чтобы больше заработать), нередко — с запутанной историей переходов прав собственности, что отпугивает от объекта потенциальных покупателей.

Накладные расходы в смете на ремонт квартиры что это

«Поиск подходящей квартиры для перепродажи после ремонта может занять очень много времени, чаще всего просматриваются десятки вариантов, — отметил Шлома. — Если компании удается продать хотя бы одну такую жилплощадь в месяц, то он уже считается удачным».

Недвижимость в домах под снос

Еще один способ заработать на вторичке — покупка жилья в домах под реновацию и дальнейшая перепродажа уже готового в новом доме, куда переселят собственников. Самые выгодные приобретения в домах под снос — комнаты, так как взамен по закону собственнику обязаны предоставить отдельную квартиру, пусть и минимальной площади.

«Квартиры по программе реновации дают в современных домах с полной отделкой, — поясняет Оксана Иванова. — Там, где нет стартовых площадок, рассматриваются также варианты выкупа части квартир в близлежащих жилых комплексах для переселения по программе, класс новостройки при этом может быть выше, чем в среднем в локации. Поэтому однушка, полученная взамен комнаты, едва ли будет стоить дешевле 6 млн руб. Даже за вычетом налога чистая прибыль составит не менее 1,5 млн руб. Большинство стартовых площадок запланированы к вводу на 2021 год, то есть ждать переселения придется не дольше двух-трех лет».

Однако здесь есть как минимум две проблемы, отмечают участники рынка. Первая — длительное ожидание переезда, который может затянуться, поскольку сроки сноса дома, как показала многолетняя практика расселений, могут неоднократно переноситься.

Фото:Михаил Джапаридзе/ТАСС

Вторая проблема — ограниченное предложение и высокие цены на объекты в домах под снос. Собственники либо сняли свои лоты с продажи до получения нового жилья, либо взвинтили цены чуть ли не до стоимости будущих квартир в новых домах с отделкой. По данным «НДВ», к концу 2018 года комнат в московских хрущевках сносимых серий остались буквально единицы, и стоимость их даже на окраине начинается от 3,5 млн руб.

«Необходимы определенные административные ресурсы в нужных кругах, чтобы информация о потенциальном объекте расселения попадала к вам в первую очередь, — считает Сергей Тихонов. — Самые интересные предложения не успевают выйти на рынок и раскупаются очень быстро закрытым кругом покупателей».

Впрочем, как считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, даже с учетом наценки продавцов более чем на треть инвесторы все равно окажутся в плюсе.

Квартиры в залоге

Еще один способ заработка на вторичном рынке — покупка залоговой недвижимости с хорошим дисконтом. Наименее рискованная схема — приобретение объекта у банка. В этом случае квартира уже перешла по решению суда в собственность кредитора, и покупателю не придется как-либо взаимодействовать с должником.

«Более того, когда кредитное учреждение получает непрофильный актив, главной задачей для него становится максимально быстрая продажа квартиры, — поясняет Мария Литинецкая. — Поэтому на данном этапе банк готов давать большие скидки на имущество в залоге — они могут достигать 10–15%. Большинство крупных игроков ипотечного рынка имеют собственные базы залоговых объектов. Кроме того, кредиторы могут разместить предложение о продаже квартиры на открытых электронных площадках».

Можно также приобрести квартиру у самого должника. Чаще всего банк-кредитор дает заемщику свое разрешение на продажу заложенной квартиры. «Обычные граждане не проявляют интереса к таким объектам, не желая связываться с предыдущими владельцами, которые зачастую отказываются выписываться и съезжать с этой жилплощади. Однако если инвестор готов к конфликтам, он может добиться выселения прежних хозяев квартиры через суд», — отмечает Сергей Шлома.

К тому же несостоявшийся владелец может попытаться продать объект по максимальной цене, которая покроет основной долг и проценты. И тогда рассчитывать на серьезный дисконт уже не получится.

Квартиры на первых этажах

Раньше практика выкупа малоликвидных квартир на первых этажах с целью перепродажи их под перевод в коммерческие площади была в Москве очень распространена. Такие квартиры можно было купить с дисконтом в 10–15%, поскольку популярностью у обычных потребителей они не пользовались. Зато они были интересны бизнесменам, планирующим перевести ее в нежилой фонд и сдавать под предприятие малого бизнеса, офис, магазин, точку общепита и т. п.

Позднее из-за ужесточения правил перевода жилых помещений в нежилые этот процесс сильно усложнился, и инвесторы уже не так активно приобретают такое жилье.

«В Москве осуществить перевод квартиры в нежилой фонд очень сложно, но если удастся, это повысит арендную ставку минимум в два раза, а цену продажи не менее чем в полтора, — рассказала Оксана Иванова. — Стоимость услуги велика — от 500 тыс. руб., если все делать своими силами, до 2 млн руб., если привлекать подрядчика. Но стоимость однушки в спальном районе можно за полгода-год превратить из 6 млн руб. в 10 млн руб. и даже больше».

Квартиры, продавцы которых недавно получили их в наследство, не самый ликвидный продукт на вторичном рынке. Покупатели опасаются мошенников, недобросовестных наследников и не хотят потом отстаивать свои права в суде. Поэтому продается такое жилье, как правило, с приличным дисконтом. Скидка на квартиры, унаследованные менее трех лет назад, составляет в среднем 10% от рыночной цены.

«Но вложения в них оправданны в основном только объемные: на покупке квартиры стоимостью 20 млн руб. можно сэкономить 2 млн, а на недорогой — только 100–200 тыс.», — отмечает Оксана Иванова.

Покупка на распродажах

Наконец, еще один способ заработка — покупка квартир и коммерческой недвижимости на закрытых распродажах, аукционах различных организаций, занимающихся банкротством и распродажей недвижимого имущества различных предприятий, юридических и физических лиц.

Как рассказал Сергей Тихонов из Century 21 Vesta, на таких торгах можно приобрести объект ориентировочно за 20–70% рыночной стоимости с целью дальнейшей перепродажи по более выгодной цене. И тут инвестору нужно обладать связями, чтобы иметь возможность участвовать в подобных аукционах, отметил эксперт.

Можно ли заработать на перепродаже недвижимости в России. … После окончания определённого этапа стройки — реализация квартиры конечным покупателям или другим флипперам с помощью договора уступки прав требования. Обе стратегии подразумевают быструю перепродажу жилья — обычно через несколько месяцев после его приобретения, но не позднее года с этой сделки. Преимуществом многих флипперов является владение достаточным количеством наличных средств — в результате они могут оформить покупку быстро и без дополнительных платежей банку.

Источники
  • https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2020/03/16/825377-menyaya-interer
  • https://sovcombank.ru/blog/ipoteka/chto-takoe-flipping-i-skolko-zarabativayut-perekupi-ubitoi-vtorichki
  • https://realty.rbc.ru/news/5c5aec7e9a79475434202eb5

Рейтинг
Загрузка ...