Зачем сдают квартиры без ремонта

Много полезных статьей для арендаторов и собственников, о том как снять жилье без агента и комиссии или быстро сдать квартиру, и грамотно оформить договор найма.

Зачем сдают квартиры без ремонта

Предположим, вы неожиданно получили в наследство квартиру с несовременным ремонтом: перламутровыми цветами на обоях и плюшевыми диванами, на которых вы ещё в младенчестве ползали. И теперь хотите побыстрее её сдать, не вкладывая лишних денег. Получится найти жильца?

Конечно, можно надеяться, что вам посчастливится отыскать поклонника советских интерьеров или шика 90-х. Но если ценитель не найдётся, не стоит отчаиваться. Как сдать старую квартиру без ремонта? Самое простое — поставить цену ниже рынка. Многим студентам или молодым парам ваше предложение покажется заманчивым.

Если вы не готовы терять прибыль, можно сдать квартиру подороже — за ремонт, но без оплаты в первые месяцы. Всё очень просто: вы находите жильцов, готовых в счёт арендной платы сделать вам ремонт. И вашими арендаторами не обязательно должны стать профессиональные строители: привести квартиру в приличный вид способны люди без специальных навыков.

Обычно арендаторы в этом случае или совсем не платят за квартиру, делая ремонт в счёт арендной платы, либо платят небольшую сумму, вкладывая в улучшение квартиры основную часть. В первом случае ремонт будет закончен быстрее, а во втором вы будете иметь постоянный доход, пусть и небольшой. Главное — чётко прописать условия в договоре. Устно обозначить намерения в этом случае точно недостаточно, поскольку обе стороны остаются незащищенными.

Для чего нужен договор

На словах схема кажется привлекательной. Но стоит обратить внимание на подводные камни аренды за ремонт. Сложно точно рассчитать, на какое время затянется ремонт. Особенно, если жилец будет делать его своими руками. Так можно ли сдавать убитую квартиру за ремонт и остаться в выигрыше?

Если вы договариваетесь с арендатором о ремонте, важно правильно заключить договор найма. В нём необходимо прописать следующие пункты:

  • срок найма, условия его продления;
  • согласие между сторонами договора о том, что будет производиться ремонт в счёт оплаты найма;
  • согласие, что после установленного периода, за который жильцы сделают ремонт, плата за аренду будет производиться наличным платежом в оговоренном размере;
  • конкретные обязанности, которые наниматель обязуется выполнить;
  • смету стоимости работ и порядок сдачи-приёмки работ;
  • условия досрочного расторжения договора.

В подобном договоре аренды обязательным документом является смета, в которую будут включены все расходы, цены отделочных материалов и цены самих работ по ремонту. После завершения работ составляется акт, подтверждающий выполнение обязательств и отсутствие у сторон претензий.

Альтернативный вариант

Можно ли сдать квартиру в аренду, не меняя арендную плату на ремонт? Возможно, всё не так плохо, и вы сможете заметно улучшить товарный вид своей недвижимости самостоятельно и почти без вложений.

  • Для начала осмотрите жильё критическим взглядом. Стоит по максимуму выкинуть весь хлам, вынести старую мебель, избавиться от личных вещей, книг и ковров. Просторные пустые комнаты смотрятся привлекательнее, чем заставленные старой мебелью.
  • Проведите генеральную уборку — своими силами или при помощи профессионального клининга. Оплата генеральной уборки непременно окупится, ведь найти жильцов в чистую квартиру — без пыли на антресолях и грязи на сантехнике — намного проще. — это важно. Ковры и другие вещи, которые способны хранить старые запахи, мы убрали в пункте 1. Теперь квартиру надо хорошо проветрить. Можно также поставить аромадиффузоры с приятными запахами.
  • Обновите технику. Это даже важнее мебели: стол и кровать можно докупить в счёт аренды, и это будет только вам на руку, поскольку жильцы смогут выбрать мебель на свой вкус. А вот квартиры без холодильника или стиральной машины сейчас практически неконкурентоспособны.
Варианты ремонта туалета в квартире

Можно с животными!

Отличный вариант для тех, кто ищет, как сдать убитую квартиру, — владельцы кошек и собак. Им часто отказывают в съёме, опасаясь за ремонт. Вам же беспокоиться не о чем, поэтому не понадобится даже двойной депозит.

В общем, сдать квартиру без отделки реально: под ремонт или дождавшись «своих» жильцов. Главное — определиться, какой путь из описанных выше вам нравится больше, и составить объявление именно под эту задачу. И не забудьте про договор: он обезопасит вас и ваших жильцов даже в том случае, когда ломать в квартире вроде бы и нечего.

Квартиры, которые сдаются через сервис Яндекс Аренда, заранее проверены специалистами: это значит, что арендаторов не встретит гора подводных камней или сюрпризы от собственника. Яндекс Аренда делает аренду удобной: мы публикуем только проверенные объявления, помогаем с заключением договора и с решением проблем, которые могут возникнуть, пока вы проживаете в квартире.

Как сделать ремонт в квартире под сдачу . Как сдать квартиру выгодного. Ремонт под аренду. Решения для ремонта . Как отремонтировать квартиру выгодно. Подготовить квартиру к аренде. … Перед сдачей квартиры в аренду нужно примерно понять, кто в ней будет жить. Студенту нужно рабочее место, молодой паре — отдельные места для приема гостей и сна, а семье с детьми — детская и просторная кухня. В зависимости от портрета будущего арендатора нужно планировать интерьер и функциональные зоны в квартире .

Если сдавать квартиру без ремонта

orig_finishnaya_shpaklevka.jpeg

Вопрос сдачи в аренду квартиры без ремонта (в бетоне) в последнее время интересует многих. Причины могут быть разные. У кого-то финансовое состояние не позволяет, вероятно из-за кризиса, а кто-то не желает тратить ни денег, ни времени на ремонт. Но всех объединяет одно наивное предположение, что такой вариант позволит и ремонт сделать в квартире, причем силами съемщика, но в обмен за хорошую скидку, и получить какую-нибудь прибыль от сдачи. На первый взгляд идея привлекательная и логичная. Но давайте проведем простейшие расчеты и проанализируем полученный результат.

Рассмотрим 3 варианта. Цены, указанные в расчетах, справедливы для 2016 года.

Квартира за МКАД, либо в панельном доме в пределах МКАД на значительном удалении от метро. Для примера возьмем двушку площадью 50 кв.м.

Стоимость аренды двушки с муниципальным ремонтом или аналогичного качества составит 35 тыс. руб. в месяц. За минусом коммунальных платежей — 30 тыс. руб. Соответственно в год 360 тыс. руб. Допустим, ремонт выполняется собственными силами съемщика, без особых изысков, материалы и фурнитура используются самые простые и самые дешевые – так, чтобы жить. Выльется такой ремонт в 500 тыс. руб. Если же привлечь так называемых специалистов из ближнего зарубежья, то в этом случае ремонт обойдется под 1 миллион.

Кого привлечет такой расклад? Для съемщика, определенно, выгода присутствует, и то, при условии, что плата за аренду включает только коммунальные платежи, а срок аренды составит не менее 5 лет. Получается, все равно что бесплатно, а по прошествии 5 лет не за горами новый ремонт. Не правда ли, весьма сомнительная затея?

Для однушек и трешек разница в расчетах небольшая. И в целом картина сохраняется та же.

Квартира между МКАД и ТТК, в одной из новостроек эконом класса (в Алтуфьево, на Волжском бульваре), пускай даже вблизи от метро. Площадь 50 кв.м. и тоже двушка.

Как работают дизайнеры по ремонту квартир

В данном случае стоимость аренды составит не менее 45 тыс. руб. в месяц. За вычетом коммунальных платежей получим 480 тыс. руб. в год. Ремонт обойдется в те же деньги, что в предыдущем примере. А вот период с дисконтом сокращается и составит 3 – 4 года. Остается только посмеяться и забыть.

Квартиры в черте ТТК и в домах бизнес-класса (как вариант, новостройки в ЖК и т.д.). Снова двушка с той же площадью 50 кв.м.

Здесь вариаций может быть несколько. В зависимости от месторасположения дома и его крутизны стоимость аренды при условии бюджетного ремонта колеблется в пределах 55 – 85 тыс. руб. Соответственно в год от 660 тыс. до 1 млн. руб. А если напрячься и сделать более качественный ремонт, правда вложиться потребуется в раза 2 больше, но и сдать квартиру в аренду можно в 2 – 3 раза дороже. Вероятен вариант и в 4 раза, но потребуется все тщательно взвесить и рассчитать.

В итоге перед арендодателем появляется альтернатива, либо изыскать средства и возможности на ремонт квартиры и в течение нескольких месяцев сдачи покрыть расходы с избытком, либо сэкономить сейчас, но сожалеть о потери потенциального заработка в последствии.

Стоит заметить, что вопросы по сдачи квартиры без ремонта в домах бизнес-класса практически ни когда не поступали. В основном по ремонту, планировке, функционалу и т.д.

Арендодатели квартир без ремонта.

Тем не менее, находятся наивные владельцы квартир в новостройках, которые руководствуясь словами Маяковского: «Если звезды зажигают, значит это кому-нибудь нужно» – решаются разместить объявление о сдаче квартиры в бетонном состоянии, полагая, что и это нужно. Изучив на скорую руку рыночные цены в районе, квартира выставляется в аренду с 2-х месячным сроком бесплатного проживания при условии выполнения ремонтных работ силами съемщика. Более чем в 90% случаев срок бесплатного проживания указывается именно 2 месяца. Почему именно 2? Необъяснимо, но факт. И во всех этих случаях квартиры сдаются без участия агента. Но здесь, как раз таки, все ясно. Компетентный агент, услышав о подобных условиях, улыбнется и повесит трубку, если, конечно вежливый. Кто и возьмется за работу – то только новичок – полный «галстук». В итоге объявление весит месяца 2 – 3, по истечении которых квартиру решают либо отремонтировать, либо ни чего с ней не делать. А иногда, все таки, находятся желающие снять квартиру. Но. об этом ниже.

Съемщики квартир без ремонта.

Следующая категория лиц, которая прельщается на «бесплатные» квартиры в бетоне — это самонадеянные не умудренные опытом и элементарными знаниями арифметики съемщики. Для них сделать ремонт в 2-х комнатной квартире за 20-30 тыс. руб. считается возможным и выполнимым. В первые же 2 месяца искренних стараний выясняется, что реальные расходы на ремонт значительно превышают предполагаемые. Денег начинает катастрофически не хватать, что приводит к сокращению бюджета и изменению концепции ремонтных работ – использование доступных и дешевых строительных материалов и мебели, по аналогии с тем, что успешно практикуется гастарбайтерами. Проблемы с финансированием вызывают задержки по арендной плате, что вынуждает арендодателя явиться лично для выяснения причин. Дальнейшее развитие событий не трудно представить. В частности, потрясение и гнев с последующим высказыванием откровенных эпитетов в отношении ремонта и самого съемщика, и попыткой выдворить его из квартиры. На что следует искреннее возмущение съемщика со ссылками на пункты договора, согласно которым, якобы, все так и должно.

Как выгодно сдать квартиру без ремонта и на что нужно обратить внимание при составлении договора? Квартиры без ремонта пользуются популярностью среди людей, которые заинтересованы в экономии денег на аренде. И правда — квартиры с полной отделкой в новом доме или евро- ремонтом стоят на несколько тысяч дороже, чем аналог без ремонта . Есть несколько правил, которые помогут сдать такую жилплощадь выгодно и безопасно. Скрыть содержание. Кому нужны квартиры без ремонта ? Как сдать в аренду жилье без отделки подороже? Что нужно указать в договоре? Нюансы таких сделок.

Как сдать «бабушкину» квартиру быстрее и дороже. Советы экспертов

Фото: Mazur Travel/shutterstock.com

«Только не «бабушкин» ремонт» — так звучит запрос многих потенциальных арендаторов жилья. Обычно «бабушкиными» называют неухоженные квартиры, в которых давно не было ремонта. Или это просто старое жилье, заставленное старой мебелью и хламом.

Купить трехкомнатную квартиру с дизайнерским ремонтом

По оценке риелторов, сегодня на «бабушкины» варианты приходится от 10% до 30% предложения квартир, которые сдаются в Москве. Сдать такое жилье можно, но хорошую цену за него получить трудно. Владельцам приходится либо снижать стоимость аренды, либо вложиться в ремонт. Рассказываем, как повысить ликвидность старых квартир.

Когда ремонт выгоден

Варианты в стиле «бабушкин» ремонт с еще советскими обоями в большинстве случаев предлагаются дешевле аналогичных вариантов с ремонтом. По оценке риелторской компании «Инком-Недвижимость», если квартира сдается без обстановки (таких 28% в целом по рынку в Москве), скидки в стандарт-классе могут доходить до 15%, в бизнес-классе — до 10%. Максимальные дисконты (до 40%) собственники дают на квартиры, в которых есть существенные недостатки — например, квартира после подтопления или в плачевном состоянии.

Помимо цены, состояние квартиры влияет и на ее востребованность арендаторами. Сильно захламленные и давно не видевшие ремонта квартиры могут долго искать жильца, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «Недавно мы сдали подобную квартиру в Бирюлево за 22 тыс. руб. в месяц. Экспонировалась она в течение двух месяцев», — рассказал он. Хотя обычно квартиры сдаются за неделю-две. Поэтому обновление «бабушкиной» квартиры может не только повысить ее стоимость на рынке, но повлиять на срок сдачи.

Вкладываться в квартиру нужно, если она находится в хорошей и востребованной локации, тогда после ремонта ее стоимость вырастет заметно, считают риелторы. К примеру, на Патриарших прудах «бабушкину» двухкомнатную квартиру без ремонта и со старой мебелью можно сдать за 60–70 тыс. руб. Если сделать хороший ремонт, то цена вырастет до 150 тыс. руб. в месяц, привел пример Роман Бабичев. Если такой вариант квартиры в Бирюлево, то ее можно сдать за 20 тыс. руб., но, сделав ремонт, дороже 30 тыс. руб. ее все равно не сдать.

«В стандарт-классе наличие ремонта, скорее всего, не повысит серьезно арендную ставку. Но может сделать объект более ликвидным: он не будет простаивать, быстро найдет арендаторов и начнет приносить доход. Наличие спроса на объект позволяет арендодателю выбирать подходящих ему квартирантов, что очень важно при долгосрочном найме», — отметила заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

«Бабушкины» квартиры в большинстве случаев предлагаются по цене ниже рынка: скидки варьируются от 10% до 40%

«Бабушкины» квартиры в большинстве случаев предлагаются по цене ниже рынка: скидки варьируются от 10% до 40% (Фото: Valeriya Rychkova/shutterstock.com)

Сколько тратить на ремонт

Сам ремонт и обстановка должны соответствовать уровню самого дома и его местоположению. Даже самый дорогой ремонт не превратит квартиру в девятиэтажке в спальном районе в объект бизнес-класса, и арендаторы высокого сегмента не станут рассматривать такие варианты. Поэтому дорогой ремонт окажется бессмысленным, отметила управляющий директор «Миэль» Мария Жукова.

Если же квартира находится в хорошем доме в историческом центре, и арендодатель планирует ее сдавать клиентам бизнес-класса, то и ремонт должен быть соответствующего уровня. «Общая стоимость отделочных материалов, мебели и техники не должна превышать 10–15% рыночной стоимости квартиры», — считает она.

По мнению Оксаны Поляковой из «Инком-Недвижимости», на ремонт жилья стандарт-класса не следует тратить больше, чем суммарная стоимость его аренды за два месяца. Например, если квартира сдается за 30 тыс. руб., то на ремонт нужно заложить 60 тыс. руб. За эту сумму можно будет сделать небольшой косметический ремонт — переклеить обои, покрасить двери.

Как правильно делать капитальный ремонт квартиры

Иногда выгоднее сдавать квартиру со скидкой и не делать ремонт, иногда — сдать квартиру «под ремонт», чтобы арендаторы выполнили несложные работы по косметической отделке в счет проживания. Каждый случай индивидуален, нужно определить категорию арендаторов для этого объекта, просчитать расходы и доходы.

Стоит быть готовым к тому, что ремонт не окупит повышенная ставка аренды, но ликвидность квартиры на рынке повысится

Стоит быть готовым к тому, что ремонт не окупит повышенная ставка аренды, но ликвидность квартиры на рынке повысится (Фото: evgeniykleymenov/shutterstock.com)

Как повысить ликвидность «бабушкиной» квартиры

Сделайте уборку и выбросите мебель

Самый бюджетный вариант повысить привлекательность «бабушкиной» квартиры — это навести в ней порядок и выбросить весь хлам. «Если нет возможности сделать в квартире ремонт, стоит провести генеральную уборку, выбросить все ненужные и тотально устаревшие вещи, отмыть полы и стены, ванную, кухню, покрасить ржавые батареи, повесить новые занавески», — советует Мария Жукова из «Миэль».

Это требует больше физических сил, чем материальных затрат, зато простенькая, но чистая квартира скорее приглянется потенциальному арендатору, чем захламленная и годами немытая, добавила она.

Лучше сдавать «бабушкину» квартиру пустой. «Даже без мебели такая недвижимость будет стоить дороже, чем с ней, и сдастся быстрее», — считает Роман Бабичев из «Азбуки жилья». А вот красивый буфет или советское кресло лучше оставить — сейчас такие вещи в тренде. Главное, чтобы они были в хорошем состоянии.

Самый бюджетный вариант повысить привлекательность «бабушкиной» квартиры — это навести в ней порядок и выбросить весь хлам 

Самый бюджетный вариант повысить привлекательность «бабушкиной» квартиры — это навести в ней порядок и выбросить весь хлам (Фото: andysavchenko/shutterstock.com)

Согласитесь на ремонт в счет оплаты аренды

Если собственник не планирует сам обновлять квартиру, можно договориться с арендаторами о ремонте в счет аренды. Стоимость зависит от того, насколько масштабные работы нужно проводить и какие материалы будут использованы. Если нужно провести косметический ремонт, то речь может идти о двух-трех месяцах без оплаты. Если в квартире нужно проводит капитальный ремонт, то этот срок может увеличиться до года.

Главное в данном случае — все детали такой аренды зафиксировать в договоре найма, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций как квартиранту, так и собственнику.

Сделайте ремонт самостоятельно

Если собственник готов сделать ремонт, то первоначально нужно определить «слабые» места квартиры (санузел, кухня, старые окна). После этого составить список переделки и посчитать бюджет. Так будет проще справиться с задачей, говорит дизайнер, основатель студии дизайна Grande Familia Инна Каминская.

Начинать работу лучше с больших площадей: стены, пол и потолки. Старые обои — первое, что портит внешний вид стен: часто можно встретить несколько слоев уже отслоившихся и запачканных обоев. «Чтобы быстро и эффективно удалить старые обои, воспользуйтесь специальным профессиональным отпаривателем для обоев. Возьмите за основу один базовый цвет и используйте его как галерейный фон, например белый или нейтральный серый, более смелый вариант — темный графитовый», — рекомендует дизайнер.

На комнату в 20 кв. м в среднем уйдет около 12 рулонов обоев, продолжает она. Если взять бюджетный вариант, то это около 12 тыс. руб. Плюс сопутствующие материалы — клей, плинтусы. Рассчитать расход материалов можно на специализированных сайтах. Расходы небольшие, а комната преобразится мгновенно.

Сегодня существует много устойчивых к истиранию красок, которыми можно покрыть и обновить даже плитку во влажных помещениях. Это самый экономичный способ преобразить устаревший интерьер. На квартиру 60 кв. м цена антивандальной краски начинается от 35 тыс. руб. в зависимости от уровня производителя.

Старые обои — первое, что портит внешний вид стен. Поэтому ремонт стоит начать с новых обоев. Это еще и бюджетный способ преобразить «бабушкину» квартиру

Старые обои — первое, что портит внешний вид стен. Поэтому ремонт стоит начать с новых обоев. Это еще и бюджетный способ преобразить «бабушкину» квартиру (Фото: septian intizom armedi/shutterstock.com)

Обновите кухню и ванную комнату

Для большинства потенциальных арендаторов опрятная кухня и санузел — важный критерий при выборе квартиры. Именно этим местам стоит уделить особое внимание. Но стоит учитывать, что это одна из самых затратных статей.

С чего правильно начинать ремонт квартире

По словам дизайнера, если нужно обновить кухню площадью 10 кв. м, то в среднем потребуется от 350 тыс. руб., ванную площадью 6–8 кв. м — от 150 тыс. руб. Бюджетный гарнитур можно приобрести в среднем за 40 тыс. руб., а замена сантехники обойдется в среднем от 70 тыс. руб. Но и здесь можно обойтись только частичным обновлением. Например, покраской стен и плитки, покупкой нового холодильника или плиты.

Поставьте новые окна

Приводя в порядок «бабушкину» квартиру, стоит заменить или утеплить окна, особенно если они не держат тепло. «Сначала оцените состояние окон и материалов, из которых они сделаны. Если у вас деревянный оконный профиль, проверьте его на трещины и другие дефекты, стекла. Своими руками можно удалить предыдущий слой краски, отшлифовать поверхность и нанести шпатлевку, а затем краску. Используйте яркие и контрастные цвета для внутреннего оконного профиля или откосов по периметру. Это простой и актуальный прием», — говорит дизайнер.

Комплексная профессиональная реставрация деревянных окон составляет от 8 тыс. руб. за одно окно. Если речь идет об установке пластиковых окон, то цены на них (без стоимости откосов, отливов и подоконников) начинается от 4 тыс. руб.

Приводя в порядок «бабушкину» квартиру, часто стоит заменить или утеплить окна, особенно если они не держат тепло

Приводя в порядок «бабушкину» квартиру, часто стоит заменить или утеплить окна, особенно если они не держат тепло (Фото: Try_my_best/shutterstock.com)

Не игнорируйте детали

Внимание стоит уделить и деталям в квартире. Например, в старых домах дверные проемы, полотна, наличники и карнизы могут быть необычного исполнения. «Не спешите демонтировать их, подарите им вторую жизнь. Покрасьте дверные полотна в яркий цвет. На карнизы, наличники и напольные плинтусы, напротив, нанесите глянцевую фактуру, чтобы они выделялись и были более износостойкими и прочными. Можно воспользоваться хорошей антивандальной краской, стоимость которой начинается от 6 тыс. руб.», — рекомендует Инна Каминская.

Также следует обновить старые розетки и выключатели. Хотя этот вопрос может казаться не особо весомым, как реставрация мебели, но именно мелкие детали могут испортить общее восприятие интерьера. Часто в старых квартирах они выглядят пожелтевшими и разбитыми. Замена розеток и выключателей оживит и обновит обстановку. В среднем один выключатель с рамкой хорошего качества обойдется в 200 руб., а розетка — в 150 руб. Еще следует поменять шторы — это тоже бюджетный вариант обновить пространство квартиры.

Также следует обновить старые розетки и выключатели. Именно мелкие детали могут испортить общее восприятие интерьера

Также следует обновить старые розетки и выключатели. Именно мелкие детали могут испортить общее восприятие интерьера (Фото: Adil Celebiyev StokPhoto/shutterstock.com)

Резюме

Если в квартире все очень ветхое, нужно полностью заменить окна и двери, положить новый кафель в ванной комнате и установить новую сантехнику — затраты будут существенные. Но иначе за приличную сумму эту квартиру не сдать, поскольку арендаторы ищут комфорта.

Если же квартира в нормальном жилом состоянии и нужно только снять ковры, покрасить потолки и переклеить обои — то и вложения будут ниже. Главное условие — квартира должна быть чистая, комфортная для жизни. Тогда она быстро найдет арендатора.

Ремонт квартиры перед продажей — извечный камень преткновения. ЦИАН.Журнал собрал несколько историй о том, как можно решить этот вопрос. Дядюшкин дом. … Сначала сдававшая , а потом продавшая квартиру Анастасия К. считает, что необходимо определиться с целевой аудиторией: если люди покупают под себя, то, скорее всего, предусматривают последующий ремонт . А когда планируют приспособить жилье под аренду, то «косметика» от продавца им выгодна. Зачем тратиться? Риэлтор Алексея Д., наоборот, придерживался мнения: продавать нужно как есть — все равно новые жильцы все переделают, поэтому лишние траты не нужны.

Источники
  • https://realty.yandex.ru/journal/post/kak-sdat-kvartiru-bez-remonta/
  • https://rentor.ru/blog/esli-sdavat-kvartiru-bez-remonta-29
  • https://realty.rbc.ru/news/606c1e329a794730f65fee62

Рейтинг
Загрузка ...